谷城：老旧小区改造的探索与实践
2020年以来，在县委、县政府的正确领导下，谷城县住建局积极顺应群众期盼，按照政府主导、业主参与、部门配合、齐抓共管的原则，制定科学合理的改造方案，严格项目程序，精心组织实施，确保了2020年、2021年的42个老旧小区基本改造完成，共改造房屋186栋、总建筑面积32.3万平方米，2900余户、12000余人从中受益。通过老旧小区改造，使小区焕发出新的活力，改善和提升了小区的居住环境，人民群众的获得感、满意度、安全感不断增强。
主要做法
一是扎实推进项目建设。按照住建部和省住建厅要求，谷城县城区按时申报了老旧小区改造项目计划，县政府先后八次召开老旧小区改造推进会，要求全县相关部门通力合作，大员上阵，按照“试点先行，全面推进”的原则，有序推进老旧小区改造工作。目前，各项工作进展顺利，2020年度的银城佳苑小区、原工业局家属院、原粮食局机关院、粮食局北河院等27个老旧小区全部竣工 ；2021年度的县府街52号院、老街小区、西关街9号院等15个老旧小区改造工程已完成调查摸底、施工图设计、造价评审和项目招标等前期工作，目前已完成改造工程量的90%，12月底能够全部完工；同时，按照省住建厅、省发改委、省财政厅关于老旧小区改造要“谋划一批、实施一批、储备一批”的要求，对县城范围内的180余个老旧小区进行了调查摸底，建立了“谷城县老旧小区改造项目库”，制定了“十四五”期间老旧小区改造计划，确保所有老旧小区应改尽改。
二是切实尊重居民意愿。在开展老旧小区改造施工设计之前，县住建局组织多个工作专班深入小区和居民家中全方位了解小区现状和居民需求，要求老旧小区改造设计“从居民中来，到居民中去，达到造福广大居民”的目的。按照这一思路，该局请居民列出改造清单，设计单位按清单进行深入设计，设计成果再交回小区，经过居民多次研究讨论，确定改造的主要内容后进行公示，真正把对民生工程的要求落到实处。银城佳苑小区、中药材家属院、县府街52号院等老旧小区按照以上办法进行了调查摸底、方案设计、组织施工，收到了较好效果，改造后的面貌与改造前相比焕然一新，居住功能全面提升，得到了广大居民的普遍好评。
三是敢于攻坚拆违先行。2020年是谷城县启动老旧小区改造的第一年，为真正把这一民心工程办实办好，办出示范效应，县委、县政府要求从“建成年代较早、失养失修失管严重、居民改造意愿强烈”的住宅小区改起。按照部署，先期改造了经信系统和原粮食系统破产和改制企业的老旧小区，上报的27个老旧小区有23个是失养失修失管多年的老旧小区，这些小区基础设施不配套、脏乱差现象严重、违建问题突出，居民改造意愿强烈，改造难度和资金投入也相应加大，但住建人不畏困难，敢于攻坚，从拆除违建入手，一个问题一套方案的予以解决。目前，已拆除27个老旧小区的违建375处，共5200余平方米。天正公司老厂区家属院建于1987年，共有柴棚房87间，其中大部分时间久远，还有很多历史遗留违建，安全通道变得十分狭窄。居民经常说，这些陈旧的违建让小区显得更加破旧，一旦有个问题，救护车、消防车都很难进来，另外，小区内没多少停车的地方，一旦车辆进来，小区的老人连个晒太阳、遛弯的地方都没有。根据群众的诉求，县住建局联合县科经局组建拆违专班，在拆除前期做了很多动员工作，对陶成荣等占压消防通道的“钉子户”实行了强拆，看到未来的设计和规划，居民都愿意配合。经过3个多月的宣传动员，目前拆违全部完成，为小区后续的改造提供有力保障。
四是全面补齐小区短板。由于许多老旧小区建成年代较早，普遍存在“用水困难、排水不畅、路灯不亮、管线杂乱”等问题，县住建局在开展老旧小区改造过程中，从补齐小区基础设施短板干起，集中各方力量，大力开展老旧小区改水、改电、改气及下水道改造。2021年，共改水628户、改电576户、改气328户，改造排水设施18个小区，铺设雨污分流管道2.5公里。随着老旧小区补短板工程的深入开展，很多老旧小区水畅了、灯亮了、路通了，垃圾堆放整齐了，环境变美了，老旧小区改造共建共治共享的理念进一步深入人心。
2020-2021年取得的成绩和经验
谷城县2020年、2021年的老旧小区改造虽路径不同，但改造后的效果让人振奋。
一是城市面貌焕然一新。通过老旧小区改造，拆除了违搭违建，整治了“蜘蛛网，配套了水、电、路、气等基础设施，消灭了小区间的泥巴路，打通了断头路，畅通了微循环，从根本上解决了老旧小区脏乱差状况，改善了小区环境和城市面貌。
二是改造后特色鲜明。注重因地制宜，结合地方特色和城市总体规划，深挖城市历史文化底蕴，改造后的小区和老城更具历史味、文化味和特色味。
三是小区居民的获得感、归属感、幸福感更强。小区改造后配套了公共基础设施，完善了社区服务体系，健全了小区管理规章，环境更加宜居，得到人民群众的广泛拥护和支持。尤其是银城佳苑、原粮食局家属院、气象局等小区深受居民好评。老旧小区改造，已经成为谷城县民生工作的一大亮点，得到上级部门的充分肯定，人民日报、新浪网等媒体先后报道了老旧小区改造的经验做法。
工作建议
经调查摸底，谷城县共有老旧小区180个，均已纳入国家住建部《城市老旧小区改造项目库》，涉及改造房屋468栋，户数 8150户。其中，2020年已启动实施27个老旧小区改造；2021年计划改造15个，涉及改造房屋101栋，居民1741户，其中县府街52号院、西关街9号院等10个老旧小区已纳入2021年市政府工作报告“民生实事”之一。为保证项目改造的顺利推进，借鉴宜昌等城市的先进经验，特提出如下建议。
发动群众参与，争取群众支持。一是在改造前由业主单位或社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时有业主单位组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论。三是鼓励支持加装电梯。老旧小区居民在加装电梯上呼声较高，建议建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费，在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。四是抓好设计变更。谷城和枝江市在居民要求设计变更上情况相似，建议结合谷城县实际，在施工改造过程中，对居民提出的合理化建议予以采纳，需要设计变更的及时予以变更，同时对不同小区同一项目的资金打通使用，提高资金的使用效益。
坚持拆违先行，扫清改造障碍。在编制好老旧小区改造规划的基础上，按照先拆违后改造的原则，在摸清底数的同时，组织自然资源和规划、城管等部门和业主单位、社区组建强有力的拆违专班，坚决拆除乱搭乱建的违法建筑和附属物，腾出公共空间，畅通小区道路，为老旧小区改造创造有利条件。
强化协调配台，凝聚工作合力。首先要进一步明确各部门工作职责：住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责项目申报，积极争取中央、省补助资金;财政部门负责政府一般债申报和本级补助资金拨付；其它部门在职责范围内各负其责；各业主单位和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体负责小区拆违、水电改造等工作。
落实配套资金，推进项目实施。谷城县2020年项目计划投资2913万元，目前已到县中央财政资金2072万元，其中中央财政城镇保障性安居工程补助资金712万元、中央基建投资预算资金1360万元，缺口资金841万元。2021年改造项目计划投资5223万元，目前仅到位中央财政城镇保障性安居工程补助资金872万元，中央基建投资预算资金还有待争取。根据财政部、住建部关于老旧小区改造配套资金比例的要求，地方政府应按不低于30%的比例配套，统筹用于老旧小区及与老旧小区相连接的道路、公益设施等配套设施建设，以确保老旧小区改造顺利完成，达到整体改造提升的效果。
实施连片改造，提升改造效果。为使每一个市民都充分享受到城市发展和旧改政策的红利，借鉴当阳市的经验，建议县政府邀请第三方机构，对整个城区的老旧小区进行统一规划，结合城市更新进行连片改造。通过整体设计、统一部署，将以往单一地面改造的提质方式转化为综合环境改造，变过去单纯的基础设施完善为社区整体功能的提升，让地处城市中心的老旧小区焕发新的活力，促进城市品质与管理水平全面升级。
建立长效机制，巩固改造成果。业主单位和社区要指导成立业主委员会，引入社会化的物业管理，建立社区、小区业委会、物业企业三位一体的小区管理机制，不断提升小区物业管理水平，保持老旧小区改造成果。（付中学）
