武汉：洪山一小区试水信托制物业
洪山一小区试水信托制物业
物业按绩效取酬 服务居民大变样
“小区干净整洁了、管理有序了、居民和谐了，大家有了归属感！”12月17日，说起发生在身边的变化，武汉洪山区列电社区列电小区居民刘玲感慨。
一年多前，这个被物业弃管的小区，在武汉率先引入信托制物业。先行先试，小区大变：物业缴费率由49%上升到85%，业主满意率达到87%。
近日，湖北日报全媒记者探访列电小区，近距离感受物业新模式带来的基层治理新变化。
破冰
试水信托制物业
列电小区，一个典型老旧小区。始建于上世纪70年代，原是一家在汉央企的家属区。
国企改革，剥离家属区“三供一业”（供水、供电、供气和物业）。2021年12月31日，原来由企业后勤承担的物业正式撤出。
企业物业撤出，社会物业接管。很快，问题就来了：收费太低、矛盾太多，物业弃管。
矛盾上交到辖区街道——洪山区张家湾街道办事处。
问题如何破解？信托制物业进入视野。
信托制物业作为一种新型物业模式，业主变身为委托人、物业变身为受托人，业主与物业间的购买服务转变为信托关系。物业费及小区收益归全体业主共有，物业公司按约定比例获取酬金。
张家湾街道办事处副主任陈梅说，信托制物业在成都等地已有实践。列电小区有25栋住宅楼、1228住户，家属区居民结构较为单一、规模适中，有条件尝试信托制物业。
一番宣传发动，全体业主以88%的赞成票，支持引入信托制物业。
2022年8月1日，新物业正式入驻——信托制物业在武汉破冰。
倒逼
物业服务步入良性循环
选择哪个物业企业来吃这第一只“螃蟹”？武汉嘉信戴维物业服务有限公司（以下简称“嘉信物业”）进入视野。
在业界，嘉信物业颇有影响，青山青和居社区就由该物业提供服务。
然而，接到邀约，一番核算，嘉信物业犹豫了。
“当时，公司内部意见很不统一。”嘉信物业副总经理朱华武说，矛盾大、困难多不说，过低的收费，让公司基本没有利润。
但朱华武力主一试。
朱华武曾做过8年业委会主任，又干了多年物业公司经理，深知现行物业模式下，业主与物业的矛盾所在。在他看来，信托制物业是未来物业的发展趋势。
认识统一，嘉信物业决定，由朱华武担纲试验信托制物业。
一年多时间，朱华武团队凭什么获得业主的认同？
在街道和社区支持下，协调水务部门改造二次供水系统、修建增压泵，解决了三栋居民楼的供水问题。
筹集资金重建东门门房，更新小区灭火器，消除安全隐患；改造电动车充电棚，安装门禁、摄像头。
这些供水、安全难题的解决，让业主们看到了小区切实的变化。
68岁的居民吴素珍说：“小区老化了，问题就多。嘉信物业来了，这些问题有人管了，家里有事找物业也都能解决了。”
80后业主刘玲更多地从细节观察到变化：小区大门口，原是一处垃圾堆，被改造成小花园；小区两栋高层居民楼的电梯陈旧，夏天闷热，物业在电梯里装上卧式电扇。她说：“这些细微的改变，让人感到温馨。”
现行物业模式，大多是包干式，而信托制物业，干事越多、业主越满意，才有钱赚、才能赚钱更多。
根据合同，嘉信物业按照列电小区维护资金实际支出比例获取收益，比例的高低由业主的满意率决定：满意率60%以上，按10%付酬；60%以下，按8%付酬。
朱华武说，信托制物业，物业企业不按收费取酬，而是按提供的服务和业主的满意率取酬。这倒逼物业公司多服务、服好务，促使物业服务步入良性循环轨道。
回归
业主做回小区“主人”
在列电小区物业办公室墙上，三面锦旗引人注目。其中，一面锦旗上书：“我为群众办实事 拆地锁顺民心”，表达全体业主对嘉信物业的感谢。
为抢占车位，小区不少业主安装地锁。嘉信物业一入驻，业主就纷纷反映，要求拆除地锁。
回应业主诉求，经过艰苦细致的工作，2023年7月，社区和物业共同努力，拆除了小区95把地锁，规范了停车秩序。
列电社区党委书记刘娉说，信托制物业模式下，物业回归小区“管家”，业主做回小区“主人”。这是列电小区一年多来的最大变化。
在列电小区，业主享有对物业服务的建议权、监督权和表决权。业主通过专用APP，可以查看物业费收缴情况；小区每笔收支、财务凭证，公开透明。小区物业费、停车费、广告费等公共收入，纳入小区共管资金，由全体业主监管、用于小区维护。刘娉说，在年度预算内，物业公司可正常开支，但预算外，每笔开支都要经业主委员会讨论通过。
记者登录小区物业APP看到，每笔收支清清楚楚、手续齐全；业主缴纳物业费情况，也是一清二楚。小区电梯广告位出租，收益仅2000元也被列入公管资金。
小区树木多年未修剪，大树粗壮枝丫遮挡室内光线、粗大枯枝易坠落伤人。今年9月，业主提议、业委会讨论决定，由物业请来专业公司进行修剪，费用最终由业委会签字开支。
华中师范大学政治学部中国城市治理研究院张大维教授表示，物业和业主之间的矛盾，主要是物业服务的品质与业主的期望不匹配。较之传统包干制物业，信托制物业用制度化、规范化、透明化的机制，构建物业与业主间相互信任的平台，真正实现了社区、物业和业主（业委会）三方联动，对破解基层治理难点作了有益探索。
据了解，如今武汉中心城区已有不少社区尝试信托制物业。洪山区也结合主题教育，实实在在办好惠民利民实事，通过强化党建引领，构建街道、社区、小区物业、社会组织等组成的基层治理共同体，不断提升群众参与感、获得感和幸福感。（李先宏、赵浩宇、吴珍珍）
来源：湖北日报（2023年12月21日11版）
