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武汉:洪山一小区试水信托制物业

2023-12-21 10:27:27 |  湖北日报 | 

洪山一小区试水信托制物业

物业按绩效取酬 服务居民大变样

“小区干净整洁了、管理有序了、居民和谐了,大家有了归属感!”12月17日,说起发生在身边的变化,武汉洪山区列电社区列电小区居民刘玲感慨。

一年多前,这个被物业弃管的小区,在武汉率先引入信托制物业。先行先试,小区大变:物业缴费率由49%上升到85%,业主满意率达到87%。

近日,湖北日报全媒记者探访列电小区,近距离感受物业新模式带来的基层治理新变化。

破冰

试水信托制物业

列电小区,一个典型老旧小区。始建于上世纪70年代,原是一家在汉央企的家属区。

国企改革,剥离家属区“三供一业”(供水、供电、供气和物业)。2021年12月31日,原来由企业后勤承担的物业正式撤出。

企业物业撤出,社会物业接管。很快,问题就来了:收费太低、矛盾太多,物业弃管。

矛盾上交到辖区街道——洪山区张家湾街道办事处。

问题如何破解?信托制物业进入视野。

信托制物业作为一种新型物业模式,业主变身为委托人、物业变身为受托人,业主与物业间的购买服务转变为信托关系。物业费及小区收益归全体业主共有,物业公司按约定比例获取酬金。

张家湾街道办事处副主任陈梅说,信托制物业在成都等地已有实践。列电小区有25栋住宅楼、1228住户,家属区居民结构较为单一、规模适中,有条件尝试信托制物业。

一番宣传发动,全体业主以88%的赞成票,支持引入信托制物业。

2022年8月1日,新物业正式入驻——信托制物业在武汉破冰。

倒逼

物业服务步入良性循环

选择哪个物业企业来吃这第一只“螃蟹”?武汉嘉信戴维物业服务有限公司(以下简称“嘉信物业”)进入视野。

在业界,嘉信物业颇有影响,青山青和居社区就由该物业提供服务。

然而,接到邀约,一番核算,嘉信物业犹豫了。

“当时,公司内部意见很不统一。”嘉信物业副总经理朱华武说,矛盾大、困难多不说,过低的收费,让公司基本没有利润。

但朱华武力主一试。

朱华武曾做过8年业委会主任,又干了多年物业公司经理,深知现行物业模式下,业主与物业的矛盾所在。在他看来,信托制物业是未来物业的发展趋势。

认识统一,嘉信物业决定,由朱华武担纲试验信托制物业。

一年多时间,朱华武团队凭什么获得业主的认同?

在街道和社区支持下,协调水务部门改造二次供水系统、修建增压泵,解决了三栋居民楼的供水问题。

筹集资金重建东门门房,更新小区灭火器,消除安全隐患;改造电动车充电棚,安装门禁、摄像头。

这些供水、安全难题的解决,让业主们看到了小区切实的变化。

68岁的居民吴素珍说:“小区老化了,问题就多。嘉信物业来了,这些问题有人管了,家里有事找物业也都能解决了。”

80后业主刘玲更多地从细节观察到变化:小区大门口,原是一处垃圾堆,被改造成小花园;小区两栋高层居民楼的电梯陈旧,夏天闷热,物业在电梯里装上卧式电扇。她说:“这些细微的改变,让人感到温馨。”

现行物业模式,大多是包干式,而信托制物业,干事越多、业主越满意,才有钱赚、才能赚钱更多。

根据合同,嘉信物业按照列电小区维护资金实际支出比例获取收益,比例的高低由业主的满意率决定:满意率60%以上,按10%付酬;60%以下,按8%付酬。

朱华武说,信托制物业,物业企业不按收费取酬,而是按提供的服务和业主的满意率取酬。这倒逼物业公司多服务、服好务,促使物业服务步入良性循环轨道。

回归

业主做回小区“主人”

在列电小区物业办公室墙上,三面锦旗引人注目。其中,一面锦旗上书:“我为群众办实事 拆地锁顺民心”,表达全体业主对嘉信物业的感谢。

为抢占车位,小区不少业主安装地锁。嘉信物业一入驻,业主就纷纷反映,要求拆除地锁。

回应业主诉求,经过艰苦细致的工作,2023年7月,社区和物业共同努力,拆除了小区95把地锁,规范了停车秩序。

列电社区党委书记刘娉说,信托制物业模式下,物业回归小区“管家”,业主做回小区“主人”。这是列电小区一年多来的最大变化。

在列电小区,业主享有对物业服务的建议权、监督权和表决权。业主通过专用APP,可以查看物业费收缴情况;小区每笔收支、财务凭证,公开透明。小区物业费、停车费、广告费等公共收入,纳入小区共管资金,由全体业主监管、用于小区维护。刘娉说,在年度预算内,物业公司可正常开支,但预算外,每笔开支都要经业主委员会讨论通过。

记者登录小区物业APP看到,每笔收支清清楚楚、手续齐全;业主缴纳物业费情况,也是一清二楚。小区电梯广告位出租,收益仅2000元也被列入公管资金。

小区树木多年未修剪,大树粗壮枝丫遮挡室内光线、粗大枯枝易坠落伤人。今年9月,业主提议、业委会讨论决定,由物业请来专业公司进行修剪,费用最终由业委会签字开支。

华中师范大学政治学部中国城市治理研究院张大维教授表示,物业和业主之间的矛盾,主要是物业服务的品质与业主的期望不匹配。较之传统包干制物业,信托制物业用制度化、规范化、透明化的机制,构建物业与业主间相互信任的平台,真正实现了社区、物业和业主(业委会)三方联动,对破解基层治理难点作了有益探索。

据了解,如今武汉中心城区已有不少社区尝试信托制物业。洪山区也结合主题教育,实实在在办好惠民利民实事,通过强化党建引领,构建街道、社区、小区物业、社会组织等组成的基层治理共同体,不断提升群众参与感、获得感和幸福感。(李先宏、赵浩宇、吴珍珍)

来源:湖北日报(2023年12月21日11版)