武汉：大力推进保障性租赁住房工作
2021年6月24日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了发展保租房的工作目标、基础制度和支持政策，并提出建立完善以公租房、保租房和共有产权房为主的住房保障体系。2021年7月22日，韩正副总理在加快发展保租房和进一步做好房地产调控工作电视电话会议上强调，要把发展保租房作为“十四五”住房建设的重点任务。武汉市高度重视保障性租赁住房工作，多措并举，积极推进。
主要做法
一是提高站位，落实中央要求。市委市政府高度重视，市政府组织专题学习，传达党中央会议和国务院22号文件精神。郭元强书记、程用文市长作出批示，市领导多次召开专题会研究部署。成立由市长任组长，分管副市长任副组长，市房管、财政、自然资源规划等17个部门和各区主要负责人为成员的市保租房工作领导小组，统筹协调推进各项工作。建立联席会议制度，落实民用水电气、税收等优惠政策。
二是深入调研，确定发展目标。广泛征求市有关部门、村集体、产业园区、租赁专营机构、房地产开发企业、在汉高校等单位意见，宣传政策。组织各区梳理241宗城中村存量产业用地、909个工业园区项目用地和196个租赁住房项目建设情况，摸清底数。编制规划和年度计划。组织开展需求情况、供给潜力测算，编制专项规划，确定“十四五”建设筹集保租房25万套（间），2021-2022年7.66万套（间），其中2022年5.5万套（间），已向社会公布。
三是因城施策，出台政策措施。出台政策文件，2021年10月27日，市人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障对象、户型和租金要求，落实各区政府主体责任、引导多方参与、强化监督管理、加强评价考核等工作措施，细化了土地、财政等支持政策。全面梳理各类政策支持的住房租赁试点项目和人才租赁房等，将符合要求的项目全部纳入规范管理。制定了《关于规范保障性租赁住房项目计划及认定管理工作的通知》等系列配套文件。目前，洪山区、武昌区、东西湖区已启动项目认定工作。
四是多措并举，加快房源筹集。完善措施，确定了中心城区商品房项目按6%的比例配建保租房制度，鼓励利用地铁上盖物业建设保租房。突出重点，园区、高校、科研院所和人口流入较多的区保租房需求大，充分利用园区配套设施增扩规模和企事业单位存量土地，以及城中村产业闲置用地建设保租房，能够形成有效供应，且有利于供需匹配，职住平衡。市房管局指导、督促人口流入量大、存量土地资源丰富的东湖开发区、洪山区等细化建设计划和年度安排，与本区产业发展有机融合、一体推进。加大资金支持力度，组织建行、交行、汉口银行、招行等多家金融机构与建设单位面对面交流对接，加强信贷支持。向华星光电、天马微电子、京东方等公司拨付中央财补资金19.8亿元，支持其建设保租房供职工居住，有力促进了产业发展。今年2月8日，人民银行、银保监会制发通知，明确提出保租房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保租房发展的支持力度，市房管局及时将上述政策向意向建设单位、金融机构进行了广泛宣传。引导国企发挥引领作用，加快省科投光谷未来城等示范项目建设，引导市城建集团、地铁集团和各区国企积极参与。落实联合审查机制，建立新建、改建联审机制，加快推进项目落地。市房管局领导包区督导，强化部门协同，深入推进。去年全市建设筹集保租房2.16万套，完成当年目标任务。
存在困难
一是市场主体参与保租房建设运营积极性不高。由于武汉市租金收益较低，租售比不合理，市场租金与房价之比达1:500左右，远高于正常比例1:200，并且，按照文件规定，保租房租金比市场租金还要下调15%，企业难以正常盈利，影响其参与建设运营保租房积极性。
二是保租房土地供应不足，土地性质变更手续繁琐。国家明确规定要对租赁住房单列土地供应，占比不少于10%，上海、杭州、广州、深圳等兄弟城市也遵此执行，保租房供地占比甚至超过商品房。武汉市2021年公开成交各类用地325宗，土地面积2093.56公顷，但其中仅有7宗为租赁用地（其中天工地块二期为武船片异地配建），可建规模50万平方米左右，租赁住房供地严重不足。另外，国家及武汉市相关政策明确规定支持利用存量非居住用地建设保租房，变更土地性质，不补缴土地出让金，原划拨用地可保留划拨方式，并且要求简化办理程序，提高办事效率，但在实际操作中，仍按照常规程序办理，还是采取先作调规论证，再进行规划方案论证，容积率等相关技术指标也要相应调整，土地性质变更程序十分繁琐。如余家湖村、向阳村等利用产业用地建设保租房项目几个月前已提出建设申请，目前仍在研究调整控制性规划、商定建设规模等阶段，迟迟难以落地。要完成每年5万套以上的保租房目标，若仍按常规审批模式，难以完成目标任务。
三是国有企业压舱石作用发挥不够。目前，深圳、广州、成都等市充分发挥国有企业主力军作用，自规部门专列保租房和租赁住房用地，由国有企业投资建设，市属国有企业积极参与保租房建设运营。但武汉市仅城建集团下属企业建设筹集了天工、菁英城两个保租房项目，房源不足2000套，且为以往市场租赁试点项目。保租房盈利少，投资回报期较长，受绩效考核指标影响，武汉市国有企业积极性普遍不高，不愿意参与。
下步建议
一是切实加强保租房土地供应。2022年度需建设筹集5.5万套（间），后续三年每年5.8万套（间），按套（间）均60平方米测算，每年保租房供地可建规模应不少于330万平方米。因此，既要确保租赁住房用地供应占比不低于住宅供地规模的10%，又要确保可建保租房不少于上述规模。此前部分租赁用地供地条件仅要求建设租赁住房，未提小户型、低租金要求，导致所建房屋难以纳入保租房范畴，后续集中供应租赁住房用地时，应在供地条件中明确所建房屋须按照保租房相关要求建设和运营，以便同时满足租赁用地供应比例和保租房建设筹集目标要求。
二是简化规划土地办理程序。目前，武汉市部分城中村、高校、园区正积极申报保租房项目，但是至今尚未实现支持利用各类非居住存量地、存量房建设保租房项目破零。自规部门要尽快明确利用非居住存量土地建设保租房“符合规划”和“符合规划原则”的标准、规则、程序、办理时限，同时要简化控规调整、土地性质变更等手续，缩短办理时间，尽快实现项目落地。对城中村产业用地项目、商改租工改租项目、高校及科研院所项目，要按照相关文件精神，尽快审批，加快保租房建设步伐。
三是充分发挥市属国企压舱石作用。国资部门尽快制定鼓励、引导市属国企参与建设运营保租房的政策措施，盘活国有存量土地、房产资源，鼓励地铁集团将地铁上盖物业调整为保租房。“十四五”期间市属国企建设筹集保租房按照不少于2.5万套（间），将其列入绩效考核指标，充分发挥市属国企示范引领作用。
