关于武汉市洪山区“城中村”综合改造实施效果及建议的思考
本网讯 城中村为我国城市二元土地制度下城镇化发展的产物，与当前城市的整体发展越来越不协调。在我国当前“严格保护耕地”的政策背景下，很多城市向外延扩展的发展模式已难以为继，已逐渐向内涵挖潜的方式转变，城中村综合改造已成为城市发展的必然趋势，为进一步拓展城市发展空间、改善城市面貌、集约化利用土地，自2000年以来，全国各地城市相继开展了城中村综合改造工作。
一、洪山区城中村基本情况
武汉过去曾有“中国最大县城”之称，城中村遍布江城。同时，由城中村引发的环境、治安、社会保障等问题，也无时不刻不在对本地政府进行着执政能力考查。因此武汉市城中村综合改造显得尤为紧迫。武汉市政府早在2003年8月开始进行全市城中村调査摸底工作，2004年9月正式启动城中综合改造，成立了市、区两级城中村综合改造专项小组，全面组织协调综合改造工作。武汉市城中村总体范围包括各主城区内的147个行政村和15个农林单位，按此标准，洪山区建成区范围内有城中村66个，占武汉市拟改造的城中村的41%，按照市政府统一部署，2004年初步确定了16个试点村率先进行城中村综合改造，随后，综合改造工作在全市范围全面启动。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明确提出“在2011年底基木完成二环线内56个城中村综合改造任务”的总体目标要求。
二、城中村综合改造规划编制内容
城中村综合改造规划是城中村綜合改造系统工程中的一个基础组成部分，通过对村集体土地资源进行合理的空间布局从而为改造实施提供指导依据。
深入调查村人口、土地资源、现有集体产业等现状情况，按政策测算改造村湾需还建补偿、补足的建筑面积，并针对土地存量情况制定不同的改造方式。按照村湾农业人口人均农用地拥有量分为3个类别，其中A类村为人均农用地小于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。A、B类村以开发项目和还建项目捆绑开发建设的方式进行改造，C类村通过土地统征储备达到B类村标准后，再进行改造。
通过对村湾用地规划选址研究，并与城市法定规划对接，进行各类用地的空间布局规划，用地主要分为五小类：1、保留和还建用地：包括经过改造整治后保留的住宅用地和拆除后重新进行建设、用于村民拆迁安置的居住用地；2、开发用地：按照还建用地的1:1-1:1.5的比例确定，主要用于房地产开发和改造建设资金平衡；3、产业用地：主要用于改制后村经济实体的发展和安排村湾劳动力就业，按照人均劳动力80平方米标准配置；4、规划控制用地：主要指按照城市规划要求，确定为城市道路、绿化、市政基础设施和公共服务设施建设的规划控制用地；5、储备用地：上述用地按规定满足配置要求后，纳入市土地整理储备中心统征储备的剩余土地。
对村民还建用地、开发用地等建设用地编制意向性详细规划设计方案，根据前期城中村成本核算资料，明确还建、开发等用地建设强度及相关规划控制要求，并制定土地开发的规划设计条件，依据设计条件，开发用地与还建用地通过市土地交易中心公开挂牌交易，进入规划实施阶段。
三、城中村综合改造实施效果
截至目前，洪山区二环线以内的城中村已基本改造完毕，通过城中村综合改造的实施，城市面貌及村湾环境质量得到极大改善，综合改造在城市建设中的作用和效果已初步显现，主要表现为：
（一）提升了城市形象，重新塑造了城市景观，随着城中村的拆迁，村民新的居住小区规整划一，按规划形成城市道路、绿地，市政和居住生活配套设施日趋完善
（二）盘活了城市存量土地资产，特别是为中心城区提供了大量土地资源，进一步发挥出城市的集聚效益。以北港村为例，该村城中村土地面积总计约为29.67公顷，其中开发用地约为9.56公顷。开发用地属于新增的城市发展用地，约占该村改造土地总规模的32%。
（三）通过城中村改造项目的推进和“村改居”的方式，实现了村民身份转变，从村民转变为企业股民，通过对产业用地的开发经营，拓宽了村民的就业渠道。
四、相关建议
城中村改造作为一种新生的改造模式，其牵涉面广，改造难度大，各个城市在城中村改造过程中碰到的困难也不尽相同，所以也没有一套成熟的机制方法可循，整体来看，武汉市城中村改造是比较成功的，但同时也暴露了相当多的问题，在下步即将开展改造的城中村中可考虑加以改进。
（一）以村为改造开发单元，不利于城市整体用地科学布局，也不符合城市土地的集约节约利用原则。应考虑打破地域界限，追求城中村改造的整体效益和板块效益。
（二）为平衡改造资金，城中村还建和开发项目容积率普遍偏大，严重降低居住环境，并在项目审批及开发过程中容易产生相关社会问题。应探索多种安置方式，降低城市中心区开发强度。
（三）洪山区城中村改造中，还建项目违建现象非常普遍，以常规的被动式的管理模式很难遏制。应考虑将还建及开发项目统一安排，将还建、开发项目进行捆绑。倒逼开发企业依法改造。
