十堰：老旧小区物业管理的“燕林模式”
老旧小区物业管理的“燕林模式”
——茅箭区老旧小区物业管理之路初探
老旧小区物业管理服务一直是个老大难问题，当下我市正如火如荼开展五城联创工作，解决这一难题显得尤为重要。茅箭区五堰街办燕林小区作为老旧小区的一个典型，去年10月30日正式成立了业主委员会，这标志着茅箭区委、区政府在该小区的物业管理试点工作上又向前推进了一步。从无物业到“社区代管”，再到业主委员会成立，燕林小区的物业管理走过了一段不寻常的路，也为我市探索老旧小区物业管理方式提供了借鉴。
物业管理“断档期”的混乱
燕林小区建于上世纪80年代初，曾被评为“全国优秀住宅小区”，小区内有居民楼41栋，住户1238户4000余人，涉及房产单位100余家。小区建成初期由建房单位负责小区的物业服务工作。然而，因为原物业公司的退出，小区物业管理出现“断档”，导致小区出现垃圾成堆、排污管道堵塞、道路破损等一系列问题。2005年底，茅箭区住建局、五堰街办、燕林社区居委会经过努力，与小区业主协商，聘请鑫泉源物业公司进驻服务。五堰街办、燕林社区在资金十分紧张的情况下，拿出资金协助鑫泉源物业公司清除了燕林小区内成堆的垃圾。
2006年，为解决燕林小区基础设施老化问题，市、区两级政府投资260多万元对燕林小区的道路、管网、绿化、路灯、停车泊位、围墙进行了改造。改造结束后，仍由鑫泉源物业公司负责小区物业管理服务。鑫泉源物业公司将燕林小区物业转包给个人经营，由于承包人不懂物业管理，导致小区物业服务不到位，居民意见很大，拒绝缴纳物业费，物业管理陷入僵局。
探索“三位一体”服务模式
对小区物业管理出现的问题，茅箭区委、区政府看在眼里急在心里。2009年初，茅箭区政府要求五堰街办对老旧小区存在的问题进行重点解决，指导燕林社区组建五堰靓丽物业公司，并启动燕林小区自主物业服务工作，打造社区、物业、业主共同管理的“三位一体”服务模式。当年4月，燕林社区居委会、五堰靓丽物业公司正式代管燕林小区自主物业服务工作，“三位一体”服务模式开始发挥作用。在“三位一体”服务模式下，每栋居民楼选出楼栋长，并成立居民自治委员会。
在社区、物业、居民自治委员会共同参与下，新增保洁人员10名、垃圾清运人员2名，对燕林小区进行全天候服务。经过一个月的治理，共清除垃圾、杂物20余车，疏通边沟2000多米。在此基础上，对小区居民进行文明意识教育，引导社区居民自觉爱护小区公物，积极参与建设家园的活动。
在绿化小区环境方面，开始对小区的花草树木进行修剪和补栽，投资4万多元购置花草树木，经过一个多月的补栽和种植，燕林小区的绿化、美化上了一个新的台阶。在安全保障方面对已坏的围墙经行维修，先后投资5万余元，新增16个监控摄像头，11名小区保安人员实行24小时巡逻值班。从实行“三位一体”服务模式以来，小区内未发生一起刑事案件，居民安全感明显增强。
规范小区车辆停放，除投资3万元在小区大门口安装道闸外，还在不影响居民通行、小区美观前提下合理划定139个车位，低价出租给小区车主（每天1元），消除了燕林小区内车辆乱停乱放的现象。此后，重新投资4万余元安装智能读卡道闸系统，小区道路堵塞的状况明显改善。在小区亮化工程方面，共投资2万余元，从根本上解决了小区多年来一直无路灯的问题。
“三位一体”服务模式运行以来，燕林小区居住环境得到彻底改观。然而，随着时间的推移，“三位一体”服务模式难以为继了。“最大的问题是经费和物业管理资质问题！”燕林社区相关负责人表示。由于社区在管理资质上是无法代替物业管理公司的，实际管理是社区在管理，包括为保安人员、清洁人员发工资等都是社区在负责支付。时间一长，社区在资金上就难以维持，小区物业管理又一次陷入困境。成立业主管理委员会，引进有独立管理资质的物业管理公司是必须解决的最大问题。
业主委员会和物业公司成为小区管理主要力量
小区物业服务经费短缺、小区基础设施无法维修、物业费难收、小区环境差等一系列问题的出现，让燕林社区代管物业服务面临新挑战，也让小区管理再次出现难题。
随着市委、市政府对老旧小区改造工作的全力推进，燕林小区作为茅箭区首批老旧小区改造示范点，于去年6月30日正式移交燕林社区居委会管理。为了维护新的改造成果，彻底解决小区物业管理根本问题，燕林社区于去年10月30日帮助小区正式成立业主管理委员会。
新上任的业主管理委员会主任李经才告诉记者，他的就职演说题目是《业主就是根》，意思是为业主做好服务是业主管理委员会工作的根本所在。李经才表示，接下来，业主管理委员会要充分发挥在小区管理中的作用，包括制定出台《业主公约》、通过召开业主大会引进物业管理公司、协调小区商户规范经营、组织关爱老人活动、营造小区良好文化氛围等。“只要有一颗为业主服务的热心，充分发挥好业主管理委员会的作用，努力激发业主共同管理小区的积极性、主动性，就能把小区管理服务做好。”李经才说。
对业主管理委员会的成立及接下来小区的管理服务，业主们也有自己的想法。家住燕林小区19号楼的业主曾贵节对业主管理委员会的成立十分赞同，在他看来，业主管理委员会成立了，小区很多问题如帮助老人、参与慈善活动等都有了牵头人。同时，他对物业管理提出了意见建议。燕林小区杜平等业主则认为，最好由社区、业主管理委员会和物业管理公司共同协调管理小区。
实际上，老旧小区物业管理最终还是取决于物业管理公司和业主管理委员会的共同合作，茅箭区竹苑小区此前同样是一个因物业管理公司退出导致小区管理混乱的老旧小区，但目前该小区物业管理公司和业主管理委员会之间关系良好，小区管理服务很到位。该小区业主管理委员会主任周元庆告诉记者，竹苑小区管理服务之所以能做得好，最主要的是物业管理公司有很强的服务业主意识。该小区物业管理公司在进入小区前，首先把小区清洁维护、治安管理等工作全部做到位，在小区业主满意后才开始讨论收取多少物业费的问题。因这样，物业管理公司得到了业主的认可，也使得业主管理委员会和物业管理公司的关系一直保持良好，保证了小区物业管理服务的良性运行。（马胜江、张晓、王兆栓、金超）
来源：十堰日报
