提高住房使用率去库存路在何方？
最近，政府陆续出台了一系列的楼市调控政策，比如二套房首付比例下调、营业税5改2等。这些松绑政策的实施，对市场形成了刺激作用，有利于去库存化，扭转我国住房过剩的局面，解决住房空置率过高的问题。
住房空置率问题的解决到底有多重要？提高住房使用率，路在何方？本报特邀三位专家，与市场一同探讨。
长江商报：有声音说，我国住房供应体系复杂，房屋空置率很难准确统计，你怎么看这个问题？
谢逸枫：关于空置率，我认为有这么几个概念需要区分开来：
第一个是房屋空置率，统计对象包括商品房、非商品房，而非商品房里面有保障房、农民房、棚改房还有一些工厂企业的厂房等等；第二个是商品房空置率，统计对象包括住宅、商业、工业这三类，这些都是由房地产企业开发的；第三个就是新建商品房空置率，统计对象是在市场上流通的这部分商品房。
我也认为房屋空置率是没有意义的。目前我国房屋的供应体系包括市场、政府、国企事业单位以及不可忽视的小产权房的问题。这四种供应体系决定了计算房屋空置率是很难统计的，你永远不知道房屋的空置率是多少。得出来的数据很不准确，那么统计房屋空置率就没有任何价值。
在我看来，新建商品房的空置率才能真正反映房地产市场的供需关系，为房地产行业的调控政策提供依据。统计这个数据才是有意义的。
新建商品房空置率才能真正反映市场供需
长江商报：对住房空置率的统计，你怎么看？
甘犁：空置率目前还没有反映出来，因为统计空置率有两种做法，一种是实地调查。在抽样调查中，它需要问一个家庭有多少套房子，每套房子是不是在使用，但这种指标体系在目前国家统计局的抽样调查中是没有的。
第二，通过对不动产的登记进行统计，但有个问题是，我国现在的房产是登记到个人名下的，比如说一家有三口人，他有三套房子你也看不出来所有的房产是不是在一个家庭里面。所以我们的讯息呢，目前是不完整的。
我们目前采取的做法是问家庭里面有多少套房子，房子的使用率如何，没有使用的房子我们就认为是空置的。
谢逸枫：我们之所以没有启动空置率统计这项工作，有很多原因。从住房供应制度和土地制度上来看，在美国，每一套房子都跟社保和银行账户挂在一起，只要你买到房屋，银行账户和社保马上就能显示出来；美国的土地是私有的，只要盖房就登记。但中国的土地有的是国有的、有的是集体的。另外，市场结构不同，中国的房地产市场主要还是以商品房、保障房、政府机关房以及小产权房四种类型的市场结构为主，评估起来非常麻烦，很难达成一致。最后一个是法律制度，没有相关的法律支撑，没有办法开展工作。
陈杰：世界上有很多国家和地区都在统计住宅的空置率，从美国、欧盟到香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这充分说明这个指标在定义上是存在具有共识的清晰标准，在技术上也完全是可以做到的。
住房空置率技术上完全可以统计？
长江商报：既然提到国外，那么我们不妨关注一下国外的空置率情况，以及他们是怎么统计空置率的。
甘犁：发达国家的空置率一般都控制在10%左右。从政府在房地产的调控层面来看，我们国家是比较主动的，出台各种各样的政策，但美国或者欧洲这样的国家，最多在房贷的贷款利率上做一点调整，因为他们一般都有房产税，所以他们以房投资的人很少，房子也并不是一个很好的投资渠道，空置率自然也就比较低。
陈杰：美国统计署自从1965年就开始统计住宅的空置率，并且分自有房和租赁房来分开统计，至今已经45年，这对人们判断当前美国住宅市场状况起到了非常有价值的参考作用。美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住。美国统计署还认为，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。对于那些旅游区的度假类别墅等住房，如果拥有者在别处有登记的常用居住地址，那么专为度假或周末才偶尔使用的住房就算为空置住宅。对于那些已经出租或出售，但承租者或购房者因为办理手续或迁移过程中而暂时没有入住的空房子，则不视为空置住宅。
发达国家空置率控制在10%左右
租购空置房不失为“去库存”良方
长江商报：该如何提高住房使用率？
甘犁：我们不能再去建保障性住房，因为房子已经多了，相关部门应该把这笔钱拿出来，将一些空置的房子租下来或者买下来，用这些房子来作为廉租房、保障房，那么这样既解决了空置住房的问题，也确实能够解决刚需保障。
对房地产开发商而言，他们一定要转型，对传统行业的产业链进行拉长，比如说提供租房的服务，比如说提供服务性质的工作，而不是说只去琢磨建房卖房。像万达集团，现在都在搞多元化的经营。
陈杰：过多的住房空置，其实是对资源的极大浪费。应该采取必要的税收手段，尤其是通过加大持有环节的税收，逼出人为因素、特别是为了投机炒作而空置的住房，让尽量多的住房资源为人们所使用，及早发挥应有的作用。当前社会公众对物业税有很高的呼声，这也是其中一个原因。
如果物业税或房产税短时间内因为各种制度和技术障碍而不能出台，要挖掘潜力、盘活存量，那么不妨从两点着手：一，鼓励出租；二，拓宽投资渠道，设立房地产信托投资基金，吸引公众游资投资于此，这就相当于把原来大家买房的钱拿去建房，增加供应量。
甘犁，西南财经大学财经学院院长。
谢逸枫，亚太房地产研究院院长。
陈杰，上海财经大学公共经济与管理学院教授。（陈玥辛）
来源：长江商报
