三、四线城市房地产去库存之路思考
本网讯 房地产去库存工作是当前乃至今后较长一段时期经济工作五大任务之一，也将房管部门从经济工作的边线推向了火线，从边锋推向了前锋。2016年以来，国家层面释放出一系列房地产利好政策，地方政府也陆续出台刺激房地产发展的措施。但从效果来看，分化依旧明显，一、二线城市房屋热销，基本无库存，三四线城市提振效应不明显，库存任务仍然较重。三、四线城市房地产去库存之路怎么走，值得每一位房产人深思和研究。
从湖北省住建厅通报情况来看，武汉市住宅库存808.84万平方米，消化周期仅3.1个月；而全省其他市县住宅库存总量有5065.25万平方米，去存化周期达到9.9个月。虽然房地产去库存提到如此高的层面，仍有18个市县住宅消化周期大于16个月小于24个月，17个市县住宅消化周期大于24个月小于36个月，6个市县消化周期大于36个月。由此可见，三、四线城市化解库存非常之不易。
三、四线城市大多属于欠发达地区，经济总量相对偏小，工业实力不强，服务业发展不充分，中心城区人口偏少，聚集度不高。“十二五”期间，由于房地产形势较好，中小型房地产开发企业热衷于到三、四线城市投资开发，地方政府在税收不足的情况下，也乐于出让土地获取资金用于城市发展，导致房地产开发用地投放量过大。房地产业经过一段高速发展期，消化了大量的购房需求，发展到一个峰值，远远把产业发展和人口增长甩在了后面，原本相辅相成的事物变得渐行渐远。土地开发的超前消费，使商品房供过于求，库存高企。
当前，三、四线城市房地产去库存的难点主要在以下几个方面。一是去隐性库存难。三、四线城市由于前期土地供应量偏大，导致待建房源潜在数量较大，如果按照土地开发利用期限进行建设会旧伤未愈又添新伤。调整土地用途、规划条件，进行转型利用，新兴地产在三、四线城市暂未形成氛围，没有市场，中小型房企不愿意冒险进行尝试。
二是引农进城难。引农进城，推动“农民工市民化”，无疑是扩大住房消费，加快去库存的长效之策，但这一长效之策真正落地，还有不少政策需要研究和突破。一是当前，农民工拥有的农村林地、宅基地、小产权房还不能抵押贷款，导致许多进城意愿强烈的农民工潜在消费热点难以转化为实际消费。二是人口流动有其趋利性，现在城市户口享有的利益不如农村户口，农民市民化后，在享受城市医疗、教育等保障的同时，如不在较长一段时期内维护其原有土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，难以真正调动农民进城的积极性。
三是棚改货币化征收难。棚户区改造货币化安置是房地产去库存的重要手段，但采取货币化安置方式很难。棚户区居民房屋都较为破旧，按市场价格补偿，即使给予奖励，被征收人也难以在市场上买到原有面积的房屋，所以大部分被征收人都要求原地还建或异地还建，旧房换同等面积新房。
四是促进产业发展难。推动产业发展，增加就业岗位，提高人口聚集度，是化解库存的根本之策。但国家正处于经济转型期，下行压力较大，实体经济处于萎缩期。在这种形势下，三、四线城市在实现绿色发展的前提下，招商引资和推动产业发展存在较大困难。
三、四线城市房地产去库存应从以下四个方面发力。一是编制发展计划，有序开发。建议三、四线城市地方政府根据库存情况，科学编制住房用地供应计划和住房建设计划，并严格执行，不能只顾眼前导致重复产生库存。可制定《房地产企业资质管理规定》，对各等级房地产企业开发规模进行限制，促使房地产企业滚动开发，有序开发，逐步消化已出让的土地。可结合地方实际，给予政策扶持，做好配套设施建设，鼓励和引导房企转型开发养老、体育、文化等新兴地产。
二是加快落实配套政策，引农进城。党的十八届五中全会提出：“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。”这项政策牵涉面广，落实较难，建议三、四线城市地方政府认真研究，出台配套政策，协调相关部门加以落实。一要推进农民宅基地，林地等资产确权办证工作。通过不动产登记平台，实现上市交易和有偿转让，同时纳入银行抵押有效凭证范围。将农民工纳入公积金缴存范围，并与农行推出的“农民安居贷”产品结合，切实降低其购房成本。二要肯定农民“双重”身份，明确农转非户口变动仍保留“三权”（土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权），切实调动农民工进城落户的积极性，解决其后顾之忧。
三是棚改双向补偿，让利惠民。针对棚改货币化征收难的问题，建议三、四线城市地方政府可通过双向补偿，使货币化补偿与房屋还建两者价值基本持平，这样被征收人才会愿意选择货币化补偿方式。一方面政策引导，动员库存量大的楼盘主动降价，按照“保本微利”的原则建立棚改货币化安置房源超市，提供性价比高的房源供棚改被征收居民选房购房。另一方面被征收居民选择货币化补偿给予奖励，如购房再给予奖励。只有不让老百姓吃亏，真正让利于民才能发挥好棚改去库存的作用。
四是合理调整城市资源分配，以盈补缺。根据房地产去库存的重难点集中在三、四线城市这一现实，建议合理调整城市资源分配，把一、二线城市部分优质产业向三、四线城市转移，在城镇带建设规划布局和产业结构调整上，着力提高中小及卫星城市的聚集度和吸引力，有效解决人口流动的方向和去库存目标出现区域性错位问题。（咸宁市房管局）
