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　　8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿元，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信集团以110.1亿元的总价击败17家各路土豪，以每平方米10万元的名义楼板价、每平方米14.3万元的可售面积楼板价、139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

　　此前一天，广州荔湾区的一块纯住宅用地出让也引来30余家房企竞相争夺，最后由雅居乐集团以总价21.73亿元、另交付27450平方米保障房的代价竞得，折合楼面价高达每平方米36995元，广州荔湾区新单价地王由此诞生，业内人士称这一价格已超过周边带装修的新房。

　　今年以来，类似这样的“地王”现象并非个案。年初，楼市的爆发性开局超出了所有人的预想。随后，在资金的追捧和不少房企非理性推动下，2016年的土地市场再度爆发，并创造了新的历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示，前7个月，全国总价超过10亿元的地块（住宅和商业类）多达257宗，其中溢价率超过100%的“地王”合计128宗。再加上8月上半月武汉、合肥、成都、上海等地陆续拍出的高溢价地块数据，今年以来，全国已有近140多块溢价率超过100%的高价地出现。

　　高溢价地块尤其是“地王”频出背后既有资本市场输血的力量，也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。新华社记者在近期的一项调查中发现，如今房企利用金融杠杆获得资金手段繁多，成为推高地价以及房价的重要原因之一，部分房企还以10倍超高融资杠杆率从事拿地开发（即开发商基本只需准备10%的土地款，剩下的资金则可以以夹层融资的方式获取），甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。

　　“近乎疯狂的10倍超高融资杠杆率，背后隐藏的金融风险极大。一旦房价下跌或销售回款速度不佳，相关房企的资金链条很快就会断裂，融资风险也将立刻暴露。众所周知，金融风险的最大特性是传染性、连锁性，最终不排除还将出现引爆系统性金融风险的可能性，因此高杠杆融资现象务必引起监管部门的高度重视。”易居智库研究总监严跃进接受本报记者采访时说。

　　大规模低成本资金进入房地产市场

　　2016年以来，尽管货币流动性政策持续宽松，但整体市场缺乏可投优质资产，以至大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下，成交市场持续活跃，库存明显下行。重点房企补库存意愿也明显增强，由此催生大量融资诉求。

　　Wind资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债就达125只。

　　在发债规模飙升的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除1月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。其中，房地产开发资金来源中，个人按揭贷款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%。

　　信托业务方面，相关统计数据显示，2016年上半年，房地产信托成立342只，信托规模731亿元，相比2015年同期，成立数量下降15.78%，但规模小幅上升5.39%。

　　对此，广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋分析表示，商品房成交市场持续活跃，开发商在重点区域补库存意愿较强，配合资金成本端处于历史低位的状况，房企对于融资需求逐步走强。同时，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

　　不少房企利用高杠杆融资拿地

　　就在大规模低成本资金集中涌向房地产市场的同时，不少房企也纷纷利用资本市场融资的高杠杆疯狂拿地，在一定程度上导致今年以来地价攀升、“地王”频现。“哪怕再贵也要抢。”在全联房地产商会秘书长宁高伟看来，房企这种“先占坑”的行为可谓用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接造成企业负债率居高不下。

　　据上述新华社记者调查，今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影。去年，招商蛇口吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。业内人士表示，这种上市房企利用资本市场融资的高杠杆来拿地的做法非常普遍。

　　来自Wind资讯的统计数据显示，今年以来，上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共有21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

　　一位地产企业家分析表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企50％以上的融资来源于公司债和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金则来源于各类资金托管计划、地产信托等融资渠道。

　　事实的确如此，2015年，恒大地产发行50亿元公司债，经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产，发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。

　　政策面已开始收紧 限制房企融资和拿地

　　在上述房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下，政策层面，我国已开始加码对房企的融资和拿地进行限制，未来房企的银根或将被收紧，房企通过融资募集资金的难度加大，所得资金的用途范围变窄，融资成本也在上升。

　　正如证监会日前召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向；不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产开发建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。与此同时，证监会发行部要求企业再融资所得不能用于非资本性支出，如购买原材料和员工支出，用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。

　　与此同时，兴业银行、中国工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内甚至半年期的短期贷款。还有部分商业银行在实际操作中特别要求加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时要求严格控制商办项目的信贷发放。

　　相应地，部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。如南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策，包括实施土地拍卖熔断机制，提高土地出让金首付比例，收紧个人购房贷款政策等。其中，南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制，即当出让地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，所有报价无效；安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50％，南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60％；7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房最低首付比例为40％，购买第三套及以上住房，最低首付比例均为60％，且停止住房公积金个人住房贷款。

　　严跃进在接受本报记者采访时对此分析表示，地方政府通过“提首付，降杠杆”可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地“输血”，抑制地王产生。“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分银行此次缩小房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，目的都是为了抑制开发商的非理性拿地。（肖正华）

来源：中国建设报