湖北省建设信息中心

    “确实有些意外。”——对于上半年的楼市、土地市场的表现，近期多名业内知名市场专家和券商分析师对《中国建设报》记者表达了类似观点。事实上，在宽松的政策、金融环境之下，上半年房地产迎来了整体复苏，一线和核心二线城市甚至还因市场过热引发了政策调整。

　　以北京为例，新房市场较热的一个重要标志是去化率的提高。链家研究院数据显示，2016年上半年，当期入市项目的去化率达到32.2%，比2015年上半年增加11个百分点。另外，上半年北京纯商品住宅的库存量956.92万平方米，同比降幅18%。

　　而截至上周五（7月22日），沪深两市62家上市房企发布了半年报预告，利润预增的公司占比接近三成。同时，以碧桂园为代表的房企基于上半年的良好业绩大幅上调了年度目标。不过也有分析师表示，行业复苏和企业半年业绩的红火，很大程度上是因为这一轮信贷的拉动，并且当前市场已经出现了回调降温，特别是在热点城市，基于此前积累的大批高价成交地块和未知的政策走势，后半年乃至2017年的市场判断仍需谨慎。

　　“千亿元集团”将再扩容

　　国家统计局数据显示，今年6月份70个大中城市中，有60个城市房价上涨或止跌，其中合肥、厦门、南京、深圳和无锡五个城市房价环比增幅最大。

　　克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示，前十强门槛超过500亿元，第一名万科达到1900亿元，而50强门槛也达到138亿元。这其中，TOP5房企销售金额均突破千亿元，而去年同期仅有一家。该报告指出，在目前火热的销售形势下，预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。多数房企创下了历史最好成绩，全年千亿元级房企或再次扩容，大中型房企的行业地位竞争也愈发激烈。

　　从具体数据上看，不少品牌房企已完成了年度目标的近7成，在今年环境不变的情况下，年度目标要完成并不困难。

　　7月3日，万科公布6月份销售及近期新增项目情况简报，称2016年6月份实现销售面积326.4万平方米，销售金额人民币424.0亿元，环比分别增长22.02%和16.55%。前6月累计实现销售面积1409.0万平方米，销售金额人民币1900.8亿元，创历史新高，实现全年3000亿元目标的63.36%。

　　7月4日恒大集团发布2016年6月份未经审核的营运数据，2016年6月份的合约销售金额约为人民币313.4亿元，合约销售面积约为419.3万平方米，合约销售均价为每平方米人民币7474元。2016年6月份的合约销售金额、销售面积均刷新集团单月销售纪录。

　　而来自碧桂园的消息显示，上半年碧桂园合同销售额达1250.7亿元人民币，同时鉴于当前发展势头，碧桂园将年度国内合同销售目标从1680亿元提至2200亿元，上调幅度高达31%。

　　研究机构亿翰智库发布的数据分析显示，上半年，华夏幸福、融创中国、华润置地增速明显提快，这三家第二梯队的房企有望在今年进入千亿元级房企规模，其聚焦一线城市的战略显现出巨大的优势。

　　此外，国有房企在今年上半年整体提升，其中部分国企如华发、鲁能、深业和电建等则出现了爆炸式增长，比如鲁能今年上半年的销售额已经达到去年全年的3.5倍。特别值得关注的是，得益于上半年合肥楼市的大热，合肥城建由于“今年同期开发项目兑现面积和金额较多，导致利润较高”，不仅实现了扭亏为盈，还在土地市场表现积极竞得多幅地块。

　　规模化发展成疑

　　中原地产数据显示，2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17万套，同比涨幅高达31.2%，刷新了上半年的历史最高纪录。一线城市中，上海、广州成交面积分别上涨了14%、27%，二线城市中，除南京、合肥等焦点城市外，济南、杭州、青岛、厦门、武汉、南昌等二线城市涨幅也均超过40%。现在，房地产市场的火爆正在从一二线逐渐向三线城市蔓延。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热、地价领涨，而地王是未来最大的风险。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

　　另一方面，来自企业自身的问题也不能忽视。据同策咨询研究部数据显示，截至2015年年底，A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点，与大涨的业绩相比，房企整体盈利状况其实并不乐观。

　　“即使2016年全年房企销售业绩光鲜亮丽，也不意味着龙头房企还可沿用规模化的扩张模式继续前行。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显。可以说，规模化背后房企的日子已经不再那么好过。尽管市场行情较好，但去年下半年至今房企积极拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，营业成本也在增加。

　　数据显示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的地块合计219幅，其中溢价率超过100%的地块达到了109幅，溢价率超过50%的地块更是多达167幅，而且多集中于二线城市。在土地市场过热的高压之下，张宏伟认为，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售压力或将显现。届时，在去库存压力与企业资金面较为紧张的市场背景下，如果采取降价等促销措施等销售手段将导致房企毛利润继续下降。“长此以往，资本市场或将看衰利润率持续下滑的房企，再谈规模化已变得毫无意义。”（童亦弟）

来源：中国建设报