房企高杠杆模式难以为继
近日，中国指数研究院发布的百城价格指数显示，5月份全国100个城市住宅平均价格为每平方米10978元，环比下跌0.32%，其中10大城市中有8个城市环比下跌，这是房价自2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。
不可忽视的还有另两个消息：一是5月30日，银监会发布的2013年年报显示，房地产贷款风险控制效果显现，近两年“不良”均出现“双降”，并表态“房地产开发贷款没有任何讨价还价余地”；二是针对甚嚣尘上的“楼市拐点论”、“限购松绑论”，住房和城乡建设部人士在6月4日公开发声回应称房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降，并且还没有一个地方公开说要取消限购。
长期以来，中国房价的单边上涨，主要靠三个因素支持：一是宽松的货币政策，二是投资性、投机性需求；三是地方政府的土地财政依赖。对此，国务院李克强总理多次强调：未来，不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展，努力实现中国经济持续健康发展。因此“适时适度预调微调”，也只是“定向降准”，“全面降准”的可能性不大。
就大宗商品的房产而言，价格预期将对一定时期的走势产生重要作用。目前这轮楼市形势变化是多年未见的非政策因素导致的市场萧条。如果接下来的楼市格局仍然照目前的状况发展下去，其深度也可能要比2008年那次大，房地产市场大起大落的一幕很难重演。即使房价的走势还未真正进入下降通道，再度大幅上涨的空间也不大。
值得引起注意的是，目前很多房企在运营过程中普遍采取的都是高杠杆模式，除少量资金是自有之外，主要靠银行贷款、预售资金、影子银行、海外融资。
虽然高杠杆模式有利于迅速扩张规模，但对成交周转的要求很高，目前楼市的整体成交量上不去，势必会进一步加大房企资金链断裂的压力。
从实际情况来看，越来越多的城市的楼盘加入降价的行列，还或许只是开始。未来，以小型房企跑路、中型房企破产、大型房企兼并重组为典型特征的行业分化洗牌时代或将顺势到来。
过去很长一段时间里，高杠杆模式一直被房企视做战略扩张的利器，但该模式是建立在市场火热的基础上的。今年市场降温节奏之快，给诸多调高年度销售目标的房企甩了狠狠一巴掌。国家统计局的最新数据显示，项目销售回款作为房企资金来源的作用在加大。显然，所谓的高杠杆模式面临被抛弃的风险。
目前，我国经济已经进入转型升级调结构的攻坚阶段，房价连续上涨10多年并创历史新高对居民住房支付能力的透支，以及目前新建商品住宅库存总量创下新高的现实，都决定了高杠杆模式将难以为继，房地产业转型升级不可避免。因此，无论房地产企业采取何种转型升级路径，实现低杠杆模式，都应该是理性的选择。在购房者观望情绪越发浓烈的背景下，调整债务期限和利率，主动权已经不在房地产企业手中，变债务融资为股权融资也不容易，资产证券化也可能难以卖一个好价格，那么，剩下最可行的道路，就是放缓扩张的步伐、打包出售部分资产、以价换量回笼资金。
总之，只有那些看得准、实施坚决的企业，才能断尾求生，才有可能享受下一轮市场的盛宴。而在此过程中，一些地方政府或明或暗的“限降令”就极可能成为拦路虎；当然，政府也可能直接参与房地产行业的分化重组，从长期来看无疑是弊大于利。（叶雷）
来源：中国建设报 责任编辑：陈方
