湖北省建设信息中心

　　本网讯 通讯员段刚、赵伟报道：物业服务管理已成为现代化城市管理的重要组成部分和国民经济新的增长点，其规模也正在发展成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的庞大经济行业。

　　目前荆门市的物业服务业正处于扩张发展阶段，自1998年6月成立第一家物业服务公司以来，至今荆门市已有149家物业服务企业。近年来该市不断提高行业准入门槛，引导物业服务市场化运作，为推动现代化城市管理模式的建立和带动城市人口就业方面起到积极的作用。

　　物业服务市场现状

　　荆门市共有363个项目共1674.2万平方米房屋实现了专业化、市场化的物业服务管理。其中，住宅类1561.66万平方米；非住宅类112.54万平方米。从事物业服务管理的人员达到15437人（不含兼职和临时聘用人员），持有物业管理人员上岗证的6804人，占从业人员总数的44.07%；持有国家注册物业管理师资格证书的68人。

　　2013年，全市物业服务企业合计收入17814.22万元，同比增长57.54%，上缴利税314.78万元，同比增长53.04%，缴纳社会保险372.1万元，同比增长29.53%。物业服务行业从业人员年平均薪酬21715.2元，同比增长3.02%，比当年城镇人均可支配收入19820元/年，高出1895.2元。

　　存在的问题及分析

　　小微物业企业多，从业人员素质低。截至2014年底，荆门市物业公司共有161家。其中，暂定资质17家，占9.32%；三级资质135家，占83.85%；二级资质5家，占3.12%；一级资质企业4家，占2.48%。除1家为本地企业外，其余3家均为外地公司的分公司。161家公司中，从业人员在30人以下的公司71家。物业行业专业人才相当缺乏，而且普遍存在从业人员年龄大，文化程度低，流动性大，外地员工多的现象。

　　服务层次低，经营压力大。目前荆门市物业企业提供的物业服务内容比较单一，基本停留在秩序维护、保洁、绿化养护、公用设施、设备维修保养等方面，部分服务项目还要靠外包解决。荆门市中心城区执行的物业服务收费标准为2008年出台，原有的物业服务费标准已经不能适应行业发展和企业生存的需要。同时受空房率影响，荆门市物业缴费率绝大多数在80%以下，最低的在20%左右。90%以上的企业亏损，只能通过开发企业补贴等多种途径维持经营。

　　物业服务多种模式并存，服务范围相对萎缩。荆门市前期物业都是由物业公司管理，并且在开发项目办理商品房预售前就已确定。小区（楼盘）建成交付后，物业管理模式就会发生较大变化。截至2014年底共交付使用371个小区（楼盘），其中已成立业委会的177个小区（楼盘）有物业公司管理，未成立业委会而由物业公司管理前期物业的小区（楼盘）189个，既无业委会又无物业公司的小区（楼盘）5个。

　　服务配套设施不完善，承担社会责任过多。楼盘区域分布比较散。除老城区外，小区（楼盘）的日常生活服务设施、运动设施及学校、医疗、交通设施等配套都明显滞后。特别是小区停车矛盾日益尖锐，违规装修、私搭乱建越来越成为新小区物业管理的首要难题。一些物业服务企业不仅要为服务的小区提供常规服务，还要额外承担不少的社会职能，甚至于担负不少应由相关管理部门承担的管理职能。

　　促进物业服务业健康发展的建议

　　物业服务业是朝阳产业，前景光明。荆门市中心城区从2010年开始，每年交付的商品房建筑面积基本上稳定在71万平方米以上，只要坚持市场化运作、专业化服务、企业化经营的现代物业服务业发展方向，市场发展空间巨大。

　　充分发挥行业协会的组织协调作用。建立健全行业自律机制，规范企业经营行为，正确反映企业合理诉求，维护企业合法权益；组织开展各种形式活动，形成行业凝聚力。

　　进一步改善物业服务大环境。一是对物业服务企业吸纳持有《再就业优惠证》的人员，与其签订一定期限的劳动合同且缴纳社会保险，在审批权限内按实际招用人数享受有关的税费优惠政策。二是明确政府及公共服务职能部门承担的费用不得转由业主或者物业服务企业承担。三是供水、供电等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或者单位）收取费用；物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应当按照与物业服务企业签订的委托代收协议，支付相应的代收手续费。

　　加大政策扶持力度。确立“在培育中加强管理、在扶持中进行规范”的行业发展政策，积极探索住宅小区物业全覆盖工作，将城市旧住宅区改造工程纳入到棚户区改造和城市背街小巷综合整治范围内，采取改建为主征收为辅的改造方针，明确老旧住宅区配套资金由地方政府按房屋建筑面积10元/平方米的改造标准（小区住宅建筑面积）进行补贴。鼓励物业企业通过改进服务态度、提升物业服务核心价值、发挥专业化服务优势、扩大物业服务影响力、整合物业服务资源，以达到降低经营成本、提升服务质量的目的。

　　力促物业服务业健康发展列入政府工作议事日程。一是充分发挥政府平台的资源优势，增进政府部门、街道社区、业主等对物业服务行业的了解，推动观念转变。二是重视商品房小区物业管理用房配套建设，为物业服务业发展提升创造条件。三是加强物业服务业日常监管和纠纷调处工作，加大小区（楼盘）违章装修等违法行为的处罚执行力度。结合创新社会管理模式活动，探索业委会实行非盈利性民间组织的管理模式。