荆门：解读新政对楼市的影响
本网讯 通讯员袁凯报道：楼市的成长与发展，总是离不开国家政策的调整。经历了2014年的楼市调整，2015年楼市利好政策频出，释放出政府积极救市的信号。2015年《政府工作报告》对于房地产市场定调，“稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”3月27日，国土资源部联合住建部发文，要求优化2015年住房和用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、银监会和财政部、国家税务总局同一天发布通知，调整房地产贷款及税收政策。受政策驱动，该市的房地产市场开始显露出春天的暖意。日前，荆门市房产管理局相关负责人，从房地产新政对楼市的影响、该市的房地产运行趋势等方面为市民进行了解读。
2015年3月的房产新政
（一）优化住房供应套型促进用地结构调整
2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知要求优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
（二）多渠道去商品房库存
进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。
（三）二套房首付款比例调整
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
（四）提升公积金利用率
调整后，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
（五）二手房营业税免征期限由5年改为2年
财政部、国家税务总局30日联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，经国务院批准，将从3月31日起对个人住房转让营业税政策作出调整。调整前，房本不满5年进行出售需缴纳营业税；调整后，房本只要满2年（含2年），便可免缴营业税。
楼市新政有何实质影响
（一）套型可以“改”
立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构，是《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》的一大亮点，很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90／70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90／70”政策。随着房地产市场“去行政化”，这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。
（二）产业形态可以“转”
根据市场状况，各地可以研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。近来，从养老产业到旅游休闲，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目，总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下，土地用途依规改变，可以盘活存量，挤出闲置用地，损有余以补不足。
（三）住房性质可以“变”
此次两部委提出收购开发商手中的商品房用于保障房房源，对于部分资金链极度紧张的房地产企业来说，不啻为一剂“良药”。解决“去库存”的两大导向，一是建成的商品房，政府购买用于保障房，二是未建的地块可直接转成保障房用地，相比较而言，第二种方式可能在操作上更具可行性。
（四）购买力与房价
二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012年前，或将拉动销售额增加1%—5%；公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，拉动5%—10%的新增需求；营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋，其有效房价将下降5%—6%。
荆门市房地产市场趋势分析
（一）房地产投资：从“中高速增长”转变为“平稳增长”。随着该市经济发展进入减速换挡期，房地产业也必将面临着发展减速和结构升级，特别是现有商品房供应总量过剩量的逐步增加和住房新开工面积增幅收窄，直接反映出开发企业对行业后市的预期已发生改变，房地产开发投资增幅将呈现放缓趋势，房地产开发企业投资将更加理性。
（二）商品房供应：从以住宅为主转变为多元化多层次供应。从2013年以来的商品房供应看，全市新增商品住房358.65万平方米，占新增商品房总量的85.7%，表明该市房地产开发还是以住宅开发为主。随着产能过剩、城镇化速度降低、人口老龄化拐点到来，必将倒逼房地产行业的转型。未来一段时期经营性不动产物业必将走向房产主舞台，房地产开发将逐步探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、农业地产等新领域，商品房开发类型将呈现多元化，供应结构将更加合理。
（三）商品房销售：从“高速”增幅转变为“低速”增幅。当前国家、省市出台了刺激楼市的若干意见，但受到住房信息联网、房产税开征、不动产统一登记等潜在因素影响，市场以刚性需求和改善性需求为主的结构不会发生根本性的变化。伴随着新型城镇化步伐的加快，市场潜在需求量必将随着增加，同时去年以来出台了消化库存商品房的有效措施，特别是保障性住房可以通过购买商品房来解决房源和各地可采取政府收储、集体议价、公开竞价收储商品房及搭建商品房选购服务平台等方式，实现货币化安置的比例不少于40%政策的实施，必将加快库存商品房的销售，2015年的商品房销售量将高于上年。
（四）商品房价格：从“普涨时代”进入“分化时代”。近几年随着征迁成本的不断提高，保障房、社区用房、幼儿园等公建设施的无偿配建以及房地产开发品质的不断提升，房地产开发成本一直处于上升通道，势必带动房价的整体上扬。但随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，供大于求的状况将导致“去库存”仍是未来一段时期市场的主基调，库存持续高位、去化周期长将导致房价存在下行压力。同时人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期也将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将影响房地产市场的整体预期和需求。未来一段时期房价上涨区域布局将由“普涨时代”进入“分化时代”，一部分高质量的优秀小区的房价将稳中有升，另外一部分同质化的小区房价将会逐步下降。
