自住型商品房制度藏隐忧
自住型商品房“弃购”现象表明：保障与市场应各行其道，保障归保障，市场归市场。政府需量力而行，针对不同居民的收入水平实行分类供应，真正做到“低端有保障，中端有支持，高端有控制”。
相对火爆的北京自住房申请而言，“弃购”现象的出现，正引起人们的思考与担忧。市场预估，位置相对偏远的自住房，或将出现“弃购者更多”现象。
根据北京市住房和城乡建设委员会公开发布的消息，北京今年将推出5万套左右的自住型商品房。价格比周边商品住房低30%左右，供应对象面向全市符合限购条件的家庭。其目的是为了“贯彻落实中央房地产调控精神，按照‘低端有保障、中端有政策、高端有控制’的总体思路，做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求。”
自住型商品房的出发点无可厚非，在价格过高的市场环境中，其价位普遍得到百姓的认同。不仅覆盖符合北京限购条件的户籍人口，还覆盖外来人口。
北京集中了全国的教育、医疗、文化、商业、交通等优质公共资源，人口不断增加，已经是不争的事实，其常住人口已经从2009年的1755万增长到了去年的2114.8万，若按三口之家需要1套住房测算，则每年需要住房增量30万套，而北京现有的两房轮候家庭还有13万户，如果加上户籍人口的自住型和改善型需求，自住型商品房的刚性需求人群就更大了。
即使在一些发达国家，其保障房的覆盖面也很有限，且只覆盖少数低收入的住房困难家庭，目前我国保障房的覆盖率按照目标设计也只有20%。
从范畴上看，自住型商品房不能算真正意义的保障房，但显然也不是商品房，因为其价格不是由市场决定，而是低于同区域房价的30%，扭曲了市场机制。同时，5年后又可以上市，上市后的自住型商品房与商品房的产权无异，可以获得相当可观的收益。
在建设方式上，自住型商品房也由开发商代建，在一个地块上自住型商品房的建设必须占有一定的比例，政府既没有拨付资金，也没有划拨土地，政府回购的价格又低于建设成本，于是，“羊毛出在狗身上”，开发商不得不把自住型商品房的一些成本，转嫁到商品房上，使同一地块的房价无形中得到了提升。
当然，如果自住型商品房的供给量足够大，则会起到平抑整体房价的作用，但目前这种运行机制，反倒使开发商望而生畏，实在难以保证其长久持续发展，恐怕最终的结果，会令人失望。
这让人想到了博弈论中的“囚徒困境”原理。两个囚徒为了追求各自利益的最大化，结果往往是两败俱伤。自住型商品房制度下的政府与开发商如同两个信息不对称的“囚徒”，政府的目标是平抑整体房价，让全体居民实现住有所居，让中低收入居民应保尽保；而开发商的目标则是盈利。在目前开发商代建制度的安排下，政府的目标不会实现，开发商的目标也不会实现。
如果是完全意义上的保障房，则供应对象应该是住房困难的低收入者，且实行封闭循环，动态退出，而在目前的制度安排下，几乎是全民保障，只要符合北京市限购条件的家庭，都是供应对象，这些供应对象本来有一部分应该是商品房的供应对象，因此，对商品房市场将产生挤出效应。
自住型商品房5年后可上市的规定，让其存在一定的盈利空间，也决定了自住型商品房或将同样面临过去经济适用房制度的弊病，房子盖得越多，越不够用，永远处于一种供不应求的状态。
因此，政府和开发商博弈的结果，或许是保障房和商品房市场都不能很好地各行其道。
总之，对于低收入者，政府应提供保障房满足其基本住房需求，在保障形式上应更多地采取租赁形式来解决低收入者的住房困难问题；对于中等收入者，则通过税费减免、信贷支持、货币补贴来解决住房问题；对于高收入者，则需完全回归市场机制。（赵秀池）
来源：中国建设报 责任编辑：陈方
