开征物业税 房价会下跌吗
对于“房价”的讨论，人们似乎永不厌倦。最近一次引起人们对“房价”走势关注的，是“物业税”。
5月25日，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。对于湖北读者而言，也有多方面的消息指出，湖北省发改委已向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。
这些消息综合起来，刺激着社会的神经。笔者在武汉看到，一些拥有多套房源的房地产投资者，顾不上逆市房价不振，急于脱手多套商品房解套。一时间，人们对物业税开征与房价之间的关系，产生诸多联想。
一种较为普遍的看法是，物业税开征之后，将导致房价大跌。甚至有人乐观地估计，房价下跌幅度将达到20%—40%。他们的理由很充分，物业税开征之后，在房地产开发成本中占有很大比重的土地出让金，征收模式将发生改变。
现有模式下，开发商一次性交付土地出让金购买国有土地70年的使用权，然后平摊到每套商品房中，转让给购房者。而开征物业税之后，一次性征收的土地出让金，变成了业主每年缴纳的物业税。开发商的资金压力和建房成本，将大幅降低，自然会带动商品房价格下滑。
按照目前国家对房地产税制改革的设想，除土地出让金之外，包括在物业税中的还有房产税、土地增值税等，这些税费归并之后，都由原来的一次性征收，变成在房产保有期内分批缴纳。这意味着，中国人房子消费的模式，将由原来的“高成本购买，低成本消费”，变成“较低成本购买，较高成本使用”。在这种情况下，买房投资行为，成本大大提高，受益大大降低，房地产供需关系将得到改善。这成为人们认定物业税开征后，房价会降的第二个主要理由。
对此，笔者认为，从短期来看，开征物业税会抑制住房需求，打压房价，但从中长期来看，物业税带动房地产价格下跌的效应，人们或许有所夸大。
因为房价的变化主要不是取决于物业税，而是取决于经济的长期发展。只要一个国家或者地区的经济能够保持持续发展，房价必然会呈上升之势；反之，只要一个国家或者地区的经济持续衰退，物业税再低也改变不了房价下降的走势。
开征物业税对房价会产生何种影响，还要考虑：物业税的课税对象；物业税的起征点；物业税税率；免征范围；起征时间等等。这些方面的制度安排不同，对房价的影响会不同。在物业税征收细节不明朗的情况下，断然给出开征物业税房价会上升或者会下降的结论只会导致误判。
物业税是财产税的重要组成部分，应该成为一个基本的税种。但是在开征物业税之前，要先解决下面这些问题：
第一，开征物业税同时，其他房地产相关税费是否取消。如果其他所有税费制度不变，开征物业税只会加重居民的经济负担。附着于房地产的税费不仅项目多，而且总体负担重，再增加负担，应该说是很不合理的。
第二，开征物业税之后，总体税负是否超过开征物业税前的总体税费负担。如果开征物业税之后，总体税负超过了开征物业税前的总体税费负担，则会在整体上加重居民负担。
第三，物业税的纳税主体、课税对象如何确定。现行住房体系十分复杂，从住房供应来看，有商品房、经济适用房、廉租房、公房、集体宿舍等；从产权结构来看，有全产权房、部分产权房等。如果仅对商品房和全产权房征收物业税，显然会进一步加重住房分配福利和税负的不公平；如果对所有房产征收物业税，由谁付税合适，这些都是问题。在没有对这些问题进行透彻的研究和找到合理且公平的解决办法之前，仓促开征物业税并不合适。
第四，房产价值如何能得到公平、合理的评估。公平征税的前提是房产价值得到公平、合理的评估，但这一条件目前尚不能得到满足。仓促开征只会造成不公平。
第五，如何避免重复征税。从市场渠道获得房产的居民已经按照既定税费法规和政策缴纳了相关税费，如果新老房产不能区别对待，老房产持有者就要重复纳税，如果区别对待，如何保障纳税人间的公平则是相当复杂的问题。
第六，政府在开征物业税之后，资源分配是否公平，政府是否能给居民提供更多更好的公共服务。如果获得的财政资源分配不透明、不公平，不能向居民提供更多更好的公共服务，就可能会带来居民的怨言。
鉴于目前的条件，笔者认为，物业税的出台和开征均宜缓行。
至于什么时候开征？应该考虑宏观经济运行状况、居民的收入状况、房地产市场运行状况、居民对税负经济承担能力和心理承受能力。更重要的是要切实制定出科学、合理、公平的物业税制，要切实在考虑整个税收体系改革和完善的条件下，从税收制度整体优化的角度制定出优化的物业税制。（来源：湖北日报）（责任编辑：杨贝）
5月25日，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。对于湖北读者而言，也有多方面的消息指出，湖北省发改委已向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。
这些消息综合起来，刺激着社会的神经。笔者在武汉看到，一些拥有多套房源的房地产投资者，顾不上逆市房价不振，急于脱手多套商品房解套。一时间，人们对物业税开征与房价之间的关系，产生诸多联想。
一种较为普遍的看法是，物业税开征之后，将导致房价大跌。甚至有人乐观地估计，房价下跌幅度将达到20%—40%。他们的理由很充分，物业税开征之后，在房地产开发成本中占有很大比重的土地出让金，征收模式将发生改变。
现有模式下，开发商一次性交付土地出让金购买国有土地70年的使用权，然后平摊到每套商品房中，转让给购房者。而开征物业税之后，一次性征收的土地出让金，变成了业主每年缴纳的物业税。开发商的资金压力和建房成本，将大幅降低，自然会带动商品房价格下滑。
按照目前国家对房地产税制改革的设想，除土地出让金之外，包括在物业税中的还有房产税、土地增值税等，这些税费归并之后，都由原来的一次性征收，变成在房产保有期内分批缴纳。这意味着，中国人房子消费的模式，将由原来的“高成本购买，低成本消费”，变成“较低成本购买，较高成本使用”。在这种情况下，买房投资行为，成本大大提高，受益大大降低，房地产供需关系将得到改善。这成为人们认定物业税开征后，房价会降的第二个主要理由。
对此，笔者认为，从短期来看，开征物业税会抑制住房需求，打压房价，但从中长期来看，物业税带动房地产价格下跌的效应，人们或许有所夸大。
因为房价的变化主要不是取决于物业税，而是取决于经济的长期发展。只要一个国家或者地区的经济能够保持持续发展，房价必然会呈上升之势；反之，只要一个国家或者地区的经济持续衰退，物业税再低也改变不了房价下降的走势。
开征物业税对房价会产生何种影响，还要考虑：物业税的课税对象；物业税的起征点；物业税税率；免征范围；起征时间等等。这些方面的制度安排不同，对房价的影响会不同。在物业税征收细节不明朗的情况下，断然给出开征物业税房价会上升或者会下降的结论只会导致误判。
物业税是财产税的重要组成部分，应该成为一个基本的税种。但是在开征物业税之前，要先解决下面这些问题：
第一，开征物业税同时，其他房地产相关税费是否取消。如果其他所有税费制度不变，开征物业税只会加重居民的经济负担。附着于房地产的税费不仅项目多，而且总体负担重，再增加负担，应该说是很不合理的。
第二，开征物业税之后，总体税负是否超过开征物业税前的总体税费负担。如果开征物业税之后，总体税负超过了开征物业税前的总体税费负担，则会在整体上加重居民负担。
第三，物业税的纳税主体、课税对象如何确定。现行住房体系十分复杂，从住房供应来看，有商品房、经济适用房、廉租房、公房、集体宿舍等；从产权结构来看，有全产权房、部分产权房等。如果仅对商品房和全产权房征收物业税，显然会进一步加重住房分配福利和税负的不公平；如果对所有房产征收物业税，由谁付税合适，这些都是问题。在没有对这些问题进行透彻的研究和找到合理且公平的解决办法之前，仓促开征物业税并不合适。
第四，房产价值如何能得到公平、合理的评估。公平征税的前提是房产价值得到公平、合理的评估，但这一条件目前尚不能得到满足。仓促开征只会造成不公平。
第五，如何避免重复征税。从市场渠道获得房产的居民已经按照既定税费法规和政策缴纳了相关税费，如果新老房产不能区别对待，老房产持有者就要重复纳税，如果区别对待，如何保障纳税人间的公平则是相当复杂的问题。
第六，政府在开征物业税之后，资源分配是否公平，政府是否能给居民提供更多更好的公共服务。如果获得的财政资源分配不透明、不公平，不能向居民提供更多更好的公共服务，就可能会带来居民的怨言。
鉴于目前的条件，笔者认为，物业税的出台和开征均宜缓行。
至于什么时候开征？应该考虑宏观经济运行状况、居民的收入状况、房地产市场运行状况、居民对税负经济承担能力和心理承受能力。更重要的是要切实制定出科学、合理、公平的物业税制，要切实在考虑整个税收体系改革和完善的条件下，从税收制度整体优化的角度制定出优化的物业税制。（来源：湖北日报）（责任编辑：杨贝）
