贾卧龙：房产企业需转型 金融创新大势所趋
房地产作为中国的支柱行业，近年来实现了跨越式增长，在国民经济中的地位不断攀升。数据显示，在住房商品化改革的最初十年，房地产业在第三产业和GDP中所占的比例变化不大，分别保持在11%和4%的水平。而2011年，房地产在第三产业和GDP中的占比分别达到13.0%和5.6%。
尤其是近三年来，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升，房地产业对经济增长的贡献率也一直处于高辐射状态，平均贡献率高达26%，也就是说，随着中国房地产开发建设的步伐加快、范围加大，其涉及到的40余个产业部门都因为房地产行业的拉动效应，而变得勃勃生机。
有人说中国房价虚高，泡沫严重。但是就中国目前的房地产市场而言，这种说法不太科学也非常不负责任。
众所周知，目前中国城镇化的进程不断加速，而城镇化需要市政、医疗、教育、住宅产业的“齐头并进”，房地产作为城镇化的核心载体，是中国经济发展的引擎和经济增长的重要力量，未来十年内仍然是最红火的行业之一。只是房地产的加速发展，与金融的关系也变得更加的敏感。金融作为一把双刃剑，对于房市来说，亦能载舟，也能覆舟。
房地产行业面临洗牌 房企需警惕“金融风险”
2013年以来，新“国五条”细则出台，房产税试点扩容确定，“限房价、竞地价”政策落地，国家在对房地产行业的管制上屡出重拳，令房地产企业如履薄冰，尤其是“钱关”难过。销售回款不畅、融资渠道收紧等种种不利因素使得房地产企业的生存空间越发逼仄。然而，面对如此“钱紧”困局，房企居然还能“面不改色”疯狂拿地，这让所有“看客”都瞠目结舌。不解之余也难免为房企尤其是中小房企“捏一把冷汗”，房企的金融风险还是要提前把控、警惕。
房企暗含许多金融风险“隐患”，每种“隐患”都可能成为其“致命伤”。这些隐患有：一是万亿债务需到期偿还，销售回款不畅导致“资金链”断裂风险;二是融资渠道收紧，房企遇贷款难问题;三是土地价格的节节攀升，开发成本不断上涨。而这一切，都跟钱有关。
首先，在2012年，房企需偿还的债务就已超过万亿元。房企超万亿元的巨债主要来自两个方面：一是商业银行贷款，二是信托等集合理财产品融资。这两个渠道的融资，有还债期限并且有利息和产品回报率。如果到期不能归还本息或不能兑付到期信托理财产品本息，那么，房企的金融风险必然立马显现。房企还债的主要资金来源是开发的住房项目顺利销售回笼的资金。然而当前，房地产销售市场并未回暖，国家“限房价，竞地价”的政策致使许多开发商宁可选择观望，也不愿低价入市，楼市成交量大不如前些年。无法回笼资金，意味着无力归还贷款，也就意味着房企债务会出现风险。
其次，银行“开发贷”收紧，房企最主要的融资渠道被关上了“半边门”。中小房企想通过银行获得贷款融资，恐怕连队也排不上。某国有银行负责人表示，银行一般是优先给大房企放贷，有剩余部分才会给中小房企。这会对中小房企产生非常不利的影响，加剧企业自身的资金链断裂危机。
此外，地价的节节攀升，给房企造成了新一轮的资金压力冲击。自2013年以来，土地市场回暖，房企又开始了新一轮的疯狂拿地。前5月北上广深的土地出让金已经接近2012年一线城市的土地出让金总额。面对销售回款不畅、融资渠道收紧的窘况，房企拿地的钱从何而来?就算有钱拿地，是否有钱开发?若后续开发资金不到位，房企依然摆脱不了“金融危机”下破产、倒闭的命运。
“大洗牌”时代 中小房企融资“多元化”才能生存
在这“群雄逐鹿”的时代，房地产市场犹如一个“战场”，而房企则是披荆斩棘的“将士”，必须杀出一条“血路”才能生存。面对资金短缺的“金融危机”，面对政府的宏观调控，不少期望分一杯羹的企业纷纷铩羽而归，房产市场正面临大“洗牌”时代。
众所周知，房企尤其是中小房地产企业在中国的银行贷款面前处于不利地位，贷款融资非常困难。现在银行对房地产企业的贷款是列入名单管理，能够列入名单的是有实力的大企业。对银行来说，贷款对政策支持的棚户区改造、保障性住房等优先支持，而中小企业的银行贷款面临的是艰难的前景。
因此，中小房企要想生存，不被行业“洗牌”淘汰，首先需要依托金融改革创新，打破传统的两压一保的银行典当高成本融资模式，根据产业设计多元化的低成本、零成本融资模式，建立一个手段多样、结构合理的房地产金融体系。房企应该以金融创新的模式，整合各种融资渠道，才是解决房企融资的“正道”策略。除银行贷款外，房企还可通过房地产信托、债券、股权、房地产私募融资、房地产抵押贷款证券化等渠道实现融资。
事实上，已经有不少房企认识到拓展融资渠道的重要性，近年来已有不少遇到“资金瓶颈”的开发商找到中赢财富集团帮助其解决资金难题。这些房地产企业因土地出让、过桥、工程建设、装修等缺少资金，但却在银行无法获得贷款。中赢财富在对这些房企和项目进行尽职调查之后，如果符合条件，会面向特定客群帮助其进行融资，一般十天可以募集完毕。目前中赢财富已经帮助多家房企解决资金难题，从而保证了地产项目的顺利进行。业界已经形成普遍共识“房地产项目缺资金，就找中赢财富”。
加盟品牌金融连锁平台 建立自己的“小银行”
其实，对于房地产企业来说，选择加盟第三方金融服务机构，建立自己的“小银行”也是一项可行的金融创新之举。
房地产企业是资金密集型企业，在拿地、建设等阶段，往往会面临巨大的资金缺口问题。而在这些阶段，房企很多时候仍处于“证件不全”的阶段，根本无法得到银行的资金支持，通常只能无奈的借助高利贷借款。以借款5000万元为例，一般融资利息及佣金每个月都在3.5分以上(年息42%)，按借款周期1年计算，到期除偿还出借人5000万元本金外，还要偿还出借人利息2100万，本金利息合计7100万。
若是加盟中赢财富，通过中赢财富金融连锁平台，融资利息一般年息15%，融资5000万元融资费只需750万。可以发现，同样融资5000万元周期1年，本金及利息只有5750万，可以大大节省融资费、顾问费1350万元。
因此，加盟第三方金融连锁服务机构，房企能建立自身融资平台，实现快速、低价直接融资，省下上千万元的融资中间费用。
此外，通过加盟还能提升房企多元化盈利模式和经营方式的转变：通过对外提供理财顾问服务和贷款居间服务，获得理财差价、居间费用贷款代理费用等方面的较高回报。而且，房地产企业通过连锁加盟的形式，还会实现人脉的扩张。金融连锁，实现了不同行业的资源汇聚，对于行业间的交流和提升也大有益处。
中赢财富连锁加盟 团结资本的力量
中赢财富集团重磅推出的金融连锁，与房地产企业的资金需求非常契合，也是基于公司在房地产领域和金融领域20年的实战经验，创立的一套独具特色的金融连锁+网上店+网下店+中介+担保连锁经营标准化体系。中赢财富推出的金融连锁，致力于团结资本的力量，帮助企业摆脱“微利”困境，实现企业从单一实体经济向资本经济的全面转型，助力企业打造自己的银行和融资平台。
相比其他加盟机构单纯提供民间借贷中介模式，中赢财富最大的优势在于：可以为加盟商研发和提供多元化产品。中赢产品研发部和风控部会根据市场需求定期推出多种融资产品和理财产品，让加盟商有更加多元化选择。对于分公司和市级加盟商，总部还将给予产品个性化定制。
基于互联网金融的发展，中赢财富还提供三大服务平台：电子商务平台、软件管理系统、金融支付平台，满足加盟商便捷的需求。加盟后，可享用贷款通网站的分站使用权、广告发布权、融资项目宣传权;可享用软件管理系统，让企业实现标准化、无纸化办公;还可共享总部第三方金融支付系统，实现银行资金托管，保证资金安全支付回收。
大势所趋，房地产金融变革就在眼前，“大洗牌”时代，房企亟需转型，未来十年开发商需要从一个开发为主，以资源为主的开发商变成一个财富管理商、资产管理商。地产金融化，当房企尝试走入金融大门的时候，自己服务自己的时代就开启了!
来源：中国建筑新闻网 责任编辑：陈方
