黄石：助推“一号工程” 破解棚改难题
助推“一号工程” 破解棚改难题
——棚改新政下众邦发展的新篇章
2015年12月的一个上午，家住油铺湾的73岁老人左名英和邻居们围坐在一起，聊着住房拆迁的事情，不时发出爽朗的笑声，是对即将乔迁的喜悦，更是对未来的憧憬。
67岁的夏金华，八十年代来到蔬菜公司工作，至今蜗居在十几个平方米的棚子里，仍然用木柴取火做饭，柴火把他的脸庞映得通红，像是镀上了一层红粉。
四十出头的黄焱发，三代人住在桃园村的自建住房里，一边是制氧厂，一边是变电站，自从几年前的火灾之后，一直都战战兢兢、如履薄冰。
他们的家，在黄石不同的街道上；他们如今有了一个共同的身份：棚户改造区居民。在所属的片区启动棚户区改造之后，他们先后签约，即将搬迁新居、迎来新的生活。
作为典型的资源枯竭型城市，我市棚户区面广、量大、类型复杂、人员众多，大部分为工棚改造而成，不但配套设施不完善，环境差、地质条件复杂，而且无商业开发价值，改造难度大、成本高。
群众有诉求、中央有要求、经济有需求，棚改之难如何破题？
2015年，是我市棚户区改造工作全面铺开、多点开花的推进年，在市委、市政府的统筹下，我市初步形成了“政府主导+专业平台+市场运作+滚动发展”的黄石棚改新模式，按照市里工作会议部署和安排，于2009年6月18日正式挂牌成立的黄石众邦城市住房投资有限公司作为全市棚改工作资金筹集平台，先后通过各种渠道共筹措资金138.24亿元（含授信额度），其中国开行贷款119.35亿元，商业银行3.2亿元，争取各类专项资金和补贴14.69亿元，农发行贷款1亿元，为城市形态的转型书写下了恢弘的发展新篇章。
转变理念：
机制创新构造全新体系
作为住房保障的重要环节，以改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件为主要目的的棚户区改造工作，已经成为重点民心工程。李克强总理在不同场合多次强调：要加快资源型城市可持续发展，加大棚户区改造力度，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。”
为此，市政府转变理念，主动担负起棚改工作的责任，变被动执行为主动担责和推动，对政府在棚改中的角色进行明确和正确的定位。作为黄石市政府的“一号工程”，将棚改制度和体系的改革、创新作为重要的工作任务，从政策和资源等各个方面提供大力支持：成立市委、市政府主要领导亲自挂帅、各城区政府及相关单位主要负责人为成员的棚改工作领导小组，建立高端决策和协调机制；以市房地产管理局牵头、众邦公司筹措资金的工作机构，确保各项具体工作的推进和实施；建立部门分工和协作机制，保证各项工作的顺利推进；建立起责任制度，对棚改办和各责任部门进行目标考核和奖惩；制定多部棚改法规，构建起全新制度和体系改革、创新的法规体系。
在黄石“棚改新政”的正式推出并付诸实施的2015年，我市迎来棚户区改造和城市升级改造的历史时刻。在加快推进为民办实事解民忧的“一号工程”工作中，众邦以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，坚持市场化运作模式，通过经济发展、城市发展和民生改善，深入推进、延伸发展，突出了新的黄石棚改特色。
三大特点：
棚改体系全面创新
“黄石的棚改工作和其他城市一样，实际上也经历了一个不断创新发展的过程。”市众邦公司党委书记吴远景介绍，“总的来说，黄石棚改目前已经呈现出‘多’、‘全’、‘新’等三大特点，其中最主要的就是棚改制度和体系的系统性创新。”
“多”，是指棚改主体由单一向多个发展，我市加快探索PPP模式，采取政企合作、政府购买服务等方式，确定了城发、交投、众邦、磁湖高新等多个平台，以众邦作为主力平台，突出主体多元化、各城区相关部门延伸推进的新格局。截止目前，众邦公司在棚改项目国开行授信总额达到119.35亿元，提款36.88亿元，覆盖14个项目18193户，使用贷款20.42亿元，资金使用率55.4%。其中，2015年，棚改项目提款32.68亿元，使用贷款16.67亿元，资金使用率49.54%。
“全”，是指通过棚改推动新型城镇化的发展，通过货币化安置等办法引导老城区民众向新城区进行转移，同时将危房改造、城中村等多个对象都列入其范围内。遵循“政府主导、市场运作、社会监督；多方参与、利益分享、责任共担、合理分担；公开公正、营运有序、管理有序规范”的基本原则。通过棚改制度的建设，将各类相关政策进行整合，形成统一的支持政策，并将商品房源、各类保障房源、存量房源等进行整合，都归入到棚改这一个“篮子”中，这样就解决了房屋资源分离、分散的问题，也提供了多种多样的房源，使老百姓的选择更加多样化，价格也更加实惠，放大房屋资源的使用效应，促进棚改工作的统一协调，另一方面也便于政府的操作和管理。
“新”，一方面其建构棚改制度和体系，使其理念、框架、原则等实现了创新；另一方面针对棚改的规划、投资、建设、房源筹集、分配、补贴、管理体系构建等也实现了创新。注重货币化安置和政府代筹代购的新举措，不仅解决了棚改居民的拆迁安置问题，而且满足了开发商商品房消化库存的要求。
多举推进：
助推城市转型形成新格局
“金九银十”过后，按照常规的楼市行情，十一月、十二月将进入一个楼市的传统淡季，以往到这个时候，基本上就是收尾的阶段，开发商大多都准备歇一口气，等着返乡置业这最后一个节点。
2015年的情况却不太一样，金广厦、紫金花城、万达、三江共和城等售楼中心都不约而同地出现了“人潮”，刚刚签下货币安置协议的人民街居民王先生笑着告诉记者：“现在全市的商品房对棚改户都有非常大的优惠，所以我们打算货比三家，买一户性价比高的好房子。”
在房源的征集上，很多城市一般都是代购、代售，而黄石走出了一条新的“代筹代购”之路，即鼓励货币化和统一购买房源安置。为此，负责代筹房源平台的众邦公司全年代筹代购房源15972套，与10个开发企业签约代筹房源3707套，已支付5.04亿元，其中与众邦公司签约1940套（省拖定向购买188套），支付3.19亿元。为全市开发企业提供了宝贵的资金供给。在签约房源中，分布在黄石港区1294套，西塞山区1333套，下陆区752套，铁山区328套。
“代筹房有几个好处：一是缩短周期，过去从征收、到建设再到进房入住需要三年多时间，现在可以在一年时间实现；二是可以把社会闲置商品房的潜力挖掘出来，消化存量，解决房地产市场不景气问题；三是由政府、棚改办、众邦公司共同出面为棚户区住户团购房源，具有更大的议价能力，真正实现降房价的作用，全部让利给老百姓。团购的每一套房面积多少、价格多少都将对外公布，一户一价，做到公开透明。选择货币补偿的居民可以享受最高10%的奖励，而参与代筹代购的开发商降价10%。”谈及代筹房的工作推进时，吴远景坦言，“代筹房源给棚改困难居民带来实惠多多，让老百姓真正得到了优惠的高品质的房源，也消化了库存，起到了双赢的作用。”
为响应市委、市政府号召，众邦主动担当，将公司旗下的金广厦、紫新苑、企业小区三个楼盘商品房源降价10%-15%，最大限度地让利于老百姓，为全市的开发企业做出表率，让百姓真正享受到代筹房的优惠政策。
截至目前，众邦配合市棚改办和城区启动2014-2015年全市棚改申贷项目14个（分别是：人民街片、化工厂片、胡家湾煤矿片、袁仓片、桃园村片、上窑B、C片、枣子山片、大冶湖片、冶钢农场片、秀山煤矿片、二钢工矿片、煤机片、省拖片、铁山军水二水片），签约户数10952户，拆迁面积98万平方米，腾退土地1276.1亩（大冶湖片875亩，西塞山区240亩，下陆区39亩，铁山区122.1亩）。
在金广厦、紫新苑、企业小区三个保障房项目建设方面，总投资17.84亿元，总建筑面积共计75.6万平方米，共建设各类住房7466套。其中，金广厦项目已全面竣工，紫新苑项目和企业小区项目主体工程已完工，2016年可全面完成建设任务。
铁山龙衢湾还建点总投资4.49亿元，总建筑面积13.66万平方米，项目分两期实施，一期将于2016年12月底完工。
从传统的拆迁就地安置棚改制度，再到如今的鼓励货币化安置，黄石的棚改体系已经逐步完善，通过代筹代购等方式，将商品房、存量房（二手房）、公租房等多个不同的住房资源整合，按照统一的相应制度进行建设和管理，众邦作为重要的平台，为老百姓提供了多个安置产品，也为黄石的城镇化建设立下了汗马功劳。
同时，为深入学习“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，借鉴创新型城市化建设运营模式，众邦公司派出专家考察组，专程赴被誉为“新型城市化建设运营模式先行者”的北京华夏幸福基业股份有限公司进行实地考察学习，以其“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，坚持市场化运作模式，通过经济发展、城市发展和民生改善，全面提升区域价值。
亮点纷呈：
抢抓机遇创造美好生活
“幸好有小方帮忙，不然我们的很多工作都找不到头绪！”下陆区棚改指挥部的负责人握着众邦前期部职员方波的手，感激之情溢于言表。
作为棚改资金主力平台的众邦公司，积极服务各城区指挥部，并组织现场抽查，聘请第三方律师事务所把关审查，涌现出一大批先进人物和事迹。在未登记建筑认定资料准备、档案报备、审查审批过程中，前期部全程参与现场指导。为解决下陆区省拖棚户区改造和收储，前期部职员方波多次往返现场，不怕苦、不怕累，同测量部门人员一起完成了地块的地形图测量，并且配合下陆区住征局完成了民意调查，与下陆区政府进行了初步沟通，划定了拆迁范围，完成大部分征收工作，并根据市房产局和下陆区政府的相关意见向市规划局申报了规划定点工作。为使棚户区居民“搬得出、住得下、稳得住、能发展”，从项目的筹划准备，到征收工作的每一个具体细节，他都积极参与，帮助项目破解影响征收进展的瓶颈问题，为棚改征收项目，整体推进，全面结果，作出了积极的贡献。
不仅如此，棚改专班克服人少事杂的诸多困难，发扬“5+2”、白加黑精神，为城区提供优质服务，一天最多的时候跑三个城区7个指挥部，从早上8点到晚上10点，得到了各城区指挥部和自改委的肯定。
在落实资金方面，为保证及时拨付，众邦的一线员工们深入各城区指挥部对接拨付流程，指导各申贷银行加快审核速度，有问题马上反馈到各城区指挥部及时补充完善资料，保证6个工作日内拨付款，使棚改居民得到及时补偿安置。
在做好代筹房源协议签订工作方面，配合各城区，积极联系开发企业进行谈判，预付部分定金，在房源价格上给与老百姓很大优惠，运营部主管周涛采用电话联系和上门做工作的方式给各开发企业宣传讲解参与代筹房源的优惠政策，动员开发企业积极参与。认真给棚改拆迁户讲解重新购置代筹房源的流程及相关的购房税费减免等优惠政策。
作为从事服务民生和开发建设的众邦公司，坚持全市棚改一盘棋，抢抓棚改政策机遇，深化住建部和国开行试点合作，以黄石港区整区棚改为抓手，统筹谋划，系统设计，加快打造绿色新城、创造美好生活。现今的众邦公司，站在新的更高起点上，用“改革、创新、革命”的理念，以大冶湖生态新区22平方公里核心区建设为主战场，通过棚改和保障房建设；实施土地一级市场开发和二级市场联动开发；实行城建、产业、园区、人居、文体娱游休闲一体建设和配套管理服务良性运营等三类业务的开展，创新“产、城、人”深度融合发展的模式，做新常态下的城市综合建设运营管理服务商。
来源：黄石日报
