房企“去金融化”才能获更多利润
学者、企业家激辩“房地产扩张恶化金融风险”
房企“去金融化”才能获更多利润
基金大举进入楼市、金融风险的加剧、信贷资产证券化的风声、地产资本加快海外扩张的脚步……这些变化都在告诉我们，房地产在金融顶层与市场格局间进行着极具影响性的动作。
8月13日，2015博鳌房地产论坛落下帷幕。论坛聚焦“金融与市场之间的房地产”，各界大咖就“资本市场与房地产”、“银行业改革”、“并购发展创新”、“基金乐与忧”等话题展开激烈讨论。
【地产基金】
房企扩张带来并购机会
长富汇银董事长 张保国
“地产人看互联网就像是看一个年轻貌美的少女，顾盼生辉，但是再看基金的话，好像是看一个迟暮老人。”长富汇银董事长张保国这一句话带着些许无奈。
业界公认2010年是中国房地产基金元年，2013年是中国房地产基金的春天。但是在张保国看来，“这个春天来得太快，还没开始就结束了。我们今天再来回顾中国房地产基金，会发现在2012年、2013年房地产市场比较活跃时候的很多基金都不知道去哪儿了。”
在中国的房地产市场上，私募基金本应该起到非常大的作用，但是今天私募基金在整个房地产投资里的占比还不足10%。因此，张保国认为房地产私募基金未来应该要承担更多。
目前全球经济萎靡不振，国内经济增速放缓。但张保国认为，要“在别人恐惧的时候贪婪”：“回顾过去，会发现在无数次周期性波动的时候，行业并购的机会比较好。”
张保国分析，一些房企在加速扩张的过程中，都会采取高杠杆的经营方式，在调整的当中会遇到比较大的财务压力，这时候有很多房企不得不折价出售一些物业，实际上对金融机构或者基金来说，并购的机会来了。
而且这种合作方式是多样化的，“可以运用基金的灵活性，或者是我们真正去和其他一些金融机构及房企结合，进行更好的一些合作。”
地产基金会持续繁荣
北京国银投资基金管理有限公司总经理 谭少儒
北京国银投资基金管理有限公司总经理谭少儒同样看好房地产基金的未来：“基金的本质都是一样的，基金发展的好坏与基金投向的标的资产，或者所投向行业的持续繁荣有非常大的关系。房地产行业的发展远远没有结束，我觉得地产基金还会持续繁荣。”
谭少儒认为，地产基金的机会在于其自身的蜕变以及房地产作为产品的升级，“在房地产基金2.0的时代，接下来就是一个分化，包括地产和城市之间的分化、企业和企业之间的分化。未来大的房地产企业市场占有率会越来越大，小的企业有一些被兼并，退出历史舞台，也是有这样的可能。”
“另外一个是产品之间的分化。过去买地卖房子都能卖得出去，未来可能更需要个性化的产品，而且卖的不仅仅是个性化的房子，或者是个性化的产品，甚至是生活品质。房地产2.0的时代，会给房地产基金带来一些机会，有一些细分市场值得关注，比如养老地产、旅游地产、产业地产等细分领域。”谭少儒说。
不过，谭少儒也提示地产基金面临的问题——退出渠道单一，“大部分就是大股东的回购，或者项目的清算，或者还款，不像美国等成熟的市场，有REITs，有一些证券市场可以退出。一旦市场波动，地产基金的管理者和投资者没有一个流动性的市场可以规避这种风险。”
【海外投资】
海外地产回报远超预期
信泰资本总裁 蓬钢
信泰资本总裁蓬钢在2001年到2010年间主要是拿着海外的资本在中国市场投资，投了十几亿美金，正好赶上中国房地产市场的黄金十年。
2011年以后，他开始募集人民币资金在中国投资房地产，但是，他很快发现自己和信托公司、基金公司及银行相比，没有太大的竞争优势，“这只是一种有限合伙的形式”。
2013年，他开始寻找到海外市场的投资机会，“因为从2013年开始，我们看到一些国内市场的问题，如供大于求、滞销、产能过剩。再加上海外市场正好经过了金融危机，到了2013年，尤其是美国市场，有很明确的复苏迹象。这些因素加在一起，都导致中国的资金产生强烈的去海外做配置的愿望。”
后来，蓬钢创立安泰投资，与其他投资机构合作布局海外。
“目前我们在北京有办公室，在纽约有一个分部，主要的投资策略就是在全球的热门市场，包括纽约、旧金山、芝加哥、波士顿、洛杉矶、伦敦、悉尼等地寻找投资机会，而且是一些比较成熟的开发项目。”蓬钢补充说，所谓成熟就是倾向于设计已经完成、造价比较确定、银行贷款落实、很快就要开工的项目。
从2013年年底，到现在不到两年的时间，信泰资本已经完成了9个项目的投资，投资金额6.6亿美元，有5个项目在纽约，2个在芝加哥，1个在悉尼，1个在伦敦，都是非常核心的位置，这些项目的总开发价值共计36亿美元。
蓬钢建议房地产资本布局海外，“海外有国内无法想象的、远超我们预期的回报率。”
【金融风暴】
房地产扩张恶化了金融风险
中国农业银行首席经济学家 向松祚
“房地产的扩张，大大地恶化了我们的金融风险。”中国农业银行首席经济学家向松祚在2015博鳌房地产论坛的主题演讲中指出。
向松祚的理论基于以下数据：房地产及其相关产业对中国GDP的贡献度，最高的时候达到21%，房地产行业确实是中国的一个支柱产业，但是，这个行业拿走了全部社会融资的41%；根据最新的银监会对我国银行体系人民币贷款流向的统计数据，个人按揭贷款加上开发商贷款，大约占到全部贷款的25%。
在向松祚看来，中国的金融风险，就像一把达摩克利斯之剑，这把剑拴在三根绳上：第一根绳是地方政府的融资平台的贷款，第二根绳是民间的融资高利贷，第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债，而这三个风险最终都集中于银行体系。
数据显示，在90亿元贷款总额中，制造业贷款是17万亿元，房地产贷款是23万亿元，这两个行业占到45%。
向松祚算了一笔账：现在有些行业的不良贷款率已经超过3%，如果这两个行业的不良贷款率达到5%，40万亿元的5%也就是2万亿元，就可以把整个银行体系一年的利润完全吃掉。
“我在很多场合讲过，中国信贷资金的流向有三个非常不合理的现象，叫三多三少：传统制造业拿的贷款太多，国有企业拿的贷款太多，房地产企业拿的贷款太多；农村、农业、农民拿过什么信贷资金？我们的小微企业拿过多少贷款？我们的新兴行业拿过多少贷款？所以这是三多三少。”向松祚的最后结论是，要深刻地反思这个行业未来如何发展，更要高度重视所隐藏的和正在凸显的金融风险。
“我们今天必须要下决心去杠杆、去负债，因为它不可持续。”向松祚说。
除此之外，向松祚还总结了房地产行业的“七宗罪”，涉及房地产行业的支柱产业地位、资产配置、资产转移和城镇化。尽管向松祚没有回避银行自身的责任，但这些观点随后遭到新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪的质疑，他表示这是对房地产行业的攻击。
不过，尽管如此，李战洪仍然认同房地产的“去金融化”，他认为房地产企业降低负债率去金融化能使自己获得更多的利润。（杨玲玲、尹永光）
来源：长江商报
