“以房养老”诸多难题待解
国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
此次国务院首提发展“以房养老”试点，又引起市场对于“以房养老”这一焦点话题的关注，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道也有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。
事实上，前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。其中的原因也是多方面的。首当其冲的，是银行、保险等金融机构方面为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。而由于“以房养老”的具体操作方式一直没有明确，也没有向民间资本开放，致使养老群体不敢贸然“以房养老”。
受传统观念影响，多数老人将房产视为重要遗产，“以房养老”这一前沿观念短期难以改变。而房产资产如何估值，房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？至今还没有统一的公开的标准。
从现阶段来讲，“以房养老”仍然处于探索阶段，即使“以房养老”试点在明年有了具体操作办法，还是需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。
鉴于此，下一步首先需要完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。
其次需要逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。
再其次，要使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。
最后还需重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量。在新建、改建养老地产项目，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有新建、改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。同时，重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量，让“以房养老”群体真正享受到这样养老方式为自己带来的便利性、舒适性等服务。
与此同时，推广新式的养老观念，改变传统观念也非常关键。要大力通过推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开新的市场。（张宏伟）（作者系同策咨询研究部总监）
来源：中国建设报 责任编辑：刘姝
