新型城镇化发展与住宅产业化之考量
2013年，在当前经济与行业寻求转型升级之际，如果探讨中国房地产的转型升级，有一个热词必然与其紧密结合起来，那就是新型城镇化。新型城镇化作为城市化的转型，建设模式成为一大重点。而作为城镇化建设的重要载体的房地产业，在城市化转型时谋求转型也是形势必然。
而从整体经济形势角度来看，对于房地产业的转型，中国房地产业协会会长刘志峰指出：不论是从转变经济和行业增长方式方面，还是从节能减排适应新城镇化的市场需求上考虑，房地产行业转型都迫在眉睫。
现状——新生前的阵痛与希望
事实上，即使对于房地产发展不甚了解的消费者，对于调控之下仍在不断上涨的房价也会思考房价下跌问题从而持观望的态度，而对于房价是否会引发泡沫危机或者何时出现泡沫危机等问题，可能连政府自己都难以回答。
而业界人士对此也不乐观，“因为中国房地产都是靠传统的城市化挣钱，并且成为赚钱最快的行业之一。但是随着城市化的发展，中国的城市化泡沫也必然会出现。”著名经济学家华生质疑的同时举例论证：北京、上海的房价已经赶上首尔和东京了，但是我们的工资却只有他们的1/5和1/8，等我们赶上他们的人均收入时，是不是房价也要高他们的5倍和8倍。
危机还来自行业本身的不看好，摩根大通中国区总裁贲圣林曾于2012年表示，未来十年时间中，整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间；因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。
于是，非传统住宅类的新型地产类型比如商业地产、旅游地产、城市综合体、养老地产等纷纷崛起，房地产行业正是将此作为一种新兴的高速发展的力量，寻求自身的转型和突破。万达、龙湖、恒大等涉足旅游地产；万科、保利等行业巨头则试水养老地产，引来更多的开发商也跃跃欲试；在城市综合体方面，不仅保利、绿地、中铁等大型房地产企业开始了综合体项目的战略布局，一些原本专注住宅的地产企业也开始改变策略。
然而新型地产在迎来发展新动力的同时也存在一些问题，作为尚在摸索阶段的新型地产，配套设施、建设经验以及相关的机制与体制也尚未成熟，同时相对盲目的发展也会引发弊端。对于如何解决这些问题，万科企业股份有限公司副总裁毛大庆坦言：“其实回到核心来，还是要解决人的发展带来的资源不足、分配不均的问题，在城镇化过程中要创造更多地能够容纳新型城镇人口的容器问题。”万科也正是基于此提出了城镇化的发展战略。
转型——警惕新型城镇化成独木桥
与万科同样针对城镇化发展转型的还有其他公司，摩根大通中国区总裁贲圣林就表示，城镇化在一些发达市场已经成熟，所以房地产在这个时候面对这样一个转型升级的机遇是非常难得的。而黄金湾投资集团则早已瞄准山东胶南地区一块79万平方米的住宅用地，其董事长申威表示，很多县域城市当地的GDP还是很高，当地的流动人口也非常充足，三四线城市依然有很强的投资空间。但与此同时，房地产转型也不仅仅是提出城镇化战略就是转型那么简单。刘志峰直言：“城镇化为房地产业发展带来巨大机遇，但城镇化绝不是房地产化。”
纵观新型城镇化的发展，我们就会发现，尽管今年是新型城镇化的开局之年，但作为前身的城镇化早在上世纪90年代就已经提出。新型城镇化之新在于要区别于“造城运动”，真正将工作重心转移到进城人口权益的市民化上来，即中央经济工作会议提出的“提高城镇化质量，使之健康发展”，总的来说是“以人为本”。这无疑是要摒弃城镇化带来的交通拥挤、房价上涨、环境污染等“城市病”问题。
对于房地产企业来说，在新型城镇化建设时代，不光是要解决“城市病”、“建筑病”等问题，还要改变传统的盈利模式与价值观问题。著名经济学家华生曾说，优秀的房地产业要发展有两点：一是拿对地、一是做好产品。从新型城镇化角度来说，可能只需侧重做好产品这一点。位于三四线城市的新型城镇化不具备地段优势，而即使拿对地了对于百姓来说也不存在贡献。唯有遵循“以人为本”理念，抛弃利益动机，生产出真正符合新型城镇化发展、适合老百姓居住的产品才是真正的转型。
对此，业内专家亦建议，应以新型城镇化建设为契机，大力发展长寿命、高品质的绿色低碳节能环保型建筑，促进可再生能源应用和资源的循环利用，提高技术含量和发展质量。
破局——住宅产业化或成利器
受业内专家热捧的绿色低碳节能环保型建筑简单而言就是绿色建筑，在2013年1月1日《绿色建筑行动方案》就被国务院办公厅以一号文件的形式转发从而上升为国家战略。绿色建筑遵循的节能环保低碳可持续发展模式也正与在今后一直都将成为国家战略的新型城镇化建设理念高度契合。
那么如何生产出绿色建筑呢，这就涉及到与其关联紧密的一大关键词——住宅产业化。对于住宅产业化，住房和城乡建设部副部长齐骥曾言：坚持住宅产业化将是中国住宅发展方向。刘志峰则直言：房地产业要转型升级和长期发展，关键是要转变发展方式。首要目标则是实现住宅产业化，这是实现产业现代化的方向。
所谓住宅产业化就是采用工厂造房的模式，墙板、楼梯等所有的构件都在工厂内生产完好，在现场施工只需像搭积木一样拼接完好即可。作为一种完全不同于传统建筑的泥水瓦匠的方式，住宅产业化是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求。采用住宅产业化生产出来的住宅具有质量好、效率高、绿色环保等特点，正是绿色建筑的特征所在。
而住宅产业化对于中国房地产业、新型城镇化的意义，刘志峰的一段话或许可以作为结尾：“关于住宅产业化，我在不同的场合多次讲过，在新型城镇化背景下更应该强调”，刘志峰表示，用产业化方式生产住宅，一般节材率达20%以上、节水率达60%以上，减少建筑垃圾80%以上，并提高施工效率4～5倍，还可大幅提升房屋品质和性能，延长使用年限，大大降低使用成本和维护费用，同时也便于节能技术的推广应用，提升行业科技含量。而这个住宅产业化，也正是新型城镇化背景下中国房市能够专心修炼、实现转型升级的最佳利器。（欧阳璐）
来源：建筑时报 责任编辑：陈方
