荆州：经适房上市交易再次“解锁”
签订合同须满五年、按“老房老办法、新房新办法”补交土地收益、2007年11月19日是新老分界点……上月底，《荆州市城区已购经济适用住房上市交易管理办法》（以下简称《办法》）正式出台，这意味着被“封冻”近一年之久的经济适用房上市交易再次被“解锁”。
我市为何要出台经适房新政？与之前相比，此次又有哪些新变化？它会不会给房地产市场，尤其是二手房市场带来影响？带着诸多问题，记者进行了深入走访。
经济适用住房权利人取得房屋所有权证满5年，可通过补交土地收益等价款向住房保障机构申请上市交易。申请上市交易须通过提出申请、受理审核、缴纳价款、确认上市、转移登记五个程序办理。
经济适用住房上市交易，要按规定缴纳土地收益等价款：2007年11月19日(含)以前购买的经济适用住房，上市交易缴纳土地收益的标准按原有政策规定执行；2007年11月19日以后购买的经济适用住房，上市交易按照税务部门核定的计税价格与购买原经济适用住房价格差价的70%缴纳土地收益等价款；购买经济适用住房不满5年，或应由政府按原价回购而因房屋权利人原因导致不能回购的，应当按照税务部门核定的计税价格与购买原经济适用住房价格差价的全额缴纳土地收益等价款。
已购经济适用住房上市交易中，所发生的契税、营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税以及交易登记费按存量房交易的有关规定执行。
采取不同计算方式缴纳相关税款
按照新出台的《办法》，经济适用房上市，将以2007年11月19日为界，采取不同的计算方式缴纳相关税款。即：2007年11月19日（含）以前购入的经适房，仍按照老办法执行：补交土地价款（元）=地价（元/平方米）×缴纳比例（≥10%）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数；2007年11月19日以后购入满五年的经适房：补交土地收益等价款=[计税价格（以税务部门核定为准）-原购买经适房价格]×70%。
市住房保障中心工作人员告诉记者，后者的计算方法是此前政策的一大调整，按此举例：南湖路某面积为60平方米的经适房，当初的售出价格为1750元／平方米，而目前该地段的商品房估价为3750元/米，那房主要想让该住房上市交易，需缴纳土地收益价款=（3750元／平方米-1750元／平方米）×60平方米×70%=84000元。
去年为何暂停经适房上市交易？新办法为何又以2007年11月19日为界重新确定补交价款计算方式？这位工作人员解释说，只因2007年住建部《经济适用住房管理办法》对原2004年的管理办法做了调整，其中一项就包括“将原来经适房由政策性的商品住房，调整为保障性住房”，按照新规定，经适房下放前，老的按原有办法执行，以后的按新规。到去年，2007年以后建成并开始销售的最早一批经适房正好刚满五年，满足了上市交易时间条件，但没有出台相应的上市规定，因此才暂停办理，并于今年出台了该办法。
当问及何时开始启动上市审核工作，答复是需与市国土部门沟通后，明确重新启动办理时间后，即可办理。
3600套经适房满足上市条件
目前我市有多少套购买已满五年的经适房？按新、老政策执行的又分别有多少？
市住房保障中心工作人员告诉记者，以2007年开建的和馨苑为分界点，初步统计，和馨苑（含）以前的经适房共有2455套，属于按原标准执行范畴。其之后的三棉公司（定向销售）、中铁十局二公司（定向销售）、地方铁路局（定向销售）、泰和苑、南湖花园、幸福家园共计1144套房源，要按照新的计算方式补交土地收益等价款。
绿地金沙湾、荆江新村的1278套经适房还未满五年，不能上市交易。
上市数量少不影响二手房市场
新出台的《办法》规定，2007年11月19日后购买满五年的经适房上市交易须补交增值部分的70%给政府，这在不少中介看来，新政策可能会让本就不多挂牌出售的经适房出现数量“静止”。
荆州市成达楚欣房产中心的张先生告诉记者，经济适用房的入住率高，刚需占到大部份，加上周边配套也日渐成熟，短期内换手率应该不会太高，“即使出现大量挂牌，从其所占房源比例等因素考虑，也不会对二手房市场产生影响。”
国武房产经理李玉红介绍，在去年暂停办理经适房上市交易之前，前来委托售卖的经适房数量就十分少，甚至达不到房源总量的1%，现在新政策出台后，估计会有一些业主顾虑到要缴纳更多价款而打消交易念头。
在荆州市中意金桥信息总部，记者得到了同样的答复。该处业务总管杨磊介绍，在他们这里满足条件委托出售的经适房达不到1%，成交率还不到一半。在他看来，新政策的出台，更体现出一种公平，避免了一些人通过赚取差价谋取私利。
“上市交易，就应该把原来的土地
‘划拔’改为‘出让’，经济适用住房价格低就是因为享受了政府的土地划拔等优惠政策。”该处高级经济师、产权代办中心经理孙才煊分析，2007年11月19日以后购入满五年的经适房上市交易，要补交70%的差额，这符合市场规律，原购买经适房业主生活条件提升了，想换更心仪的房子，自然就要补交增值部分。而按照这一新计算标准，经适房上市交易价格也是以略低于周边商品房价格出现，不会对二手房市场产生影响。（沈微）
2007年11月19日（含）以前购入：
补交土地价款（元）=地价（元/平方米）×缴纳比例（≥10%）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数
2007年11月19日以后购入：
土地收益等价款=[计税价格（以税务部门核定为准）-购买原经适房价格]×70%
购买经济适用住房不满5年，或应由政府按原价回购而因房屋权利人原因导致不能回购：
土地收益等价款=计税价格（以税务部门核定为准）-原购买经适房价格
来源：荆州日报
