远安县房地产发展存在问题及对策
本网讯 自1998年远安县第一家房地产开发企业成立以来，远安县房地产开发从无到有，由原来的一家发展到现在的二十家，经过十五年的起步探索，远安房地产业渐入发展加速期。随着投资环境的改善，房地产市场发展步伐加快，远安县的房地产开发建设已步入发展的黄金季节，以商品住房为主、项目搬迁安置房、廉租住房及公共租赁住房为辅的住房供应体系逐步形成。从长期趋势来看，房地产行业在远安县整个城市化进程中扮演着重要的角色；随着远安县城市化步伐的加快，房地产开发建设也必将持续快速的发展。
一、远安县房地产市场现状
调查显示，由于远安县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了许多外地企业的大举进入。
1、从房屋居住来看：远安县居民住房中有三分之一的房屋是属于“老房子”；有一部分虽属于老式建筑，保暖及抗震性能很差。
2、从房屋的构建年代看：居民住房平均年代是10年以上，也就是说现有居民的住房中大部分是2000年以前建造的房屋。
3、城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。
4、原有小区的建设缺乏长远规划，小区建设服务功能不完善，问题逐渐凸现出来：首先表现出来的是小区的公共绿地和公共活动场所空间太小，缺乏统一规划设计，使小区住宅建设显得格外零乱，商业区、办公区、住宅区混合在一起的现象比较严重；其次是小区的安全存在极大的隐患，监控设备缺乏或者纯粹就没有，使居民缺乏安全感；三是小区的配套服务及物业管理不到位，严重影响了居民正常的生活秩序。
5、过去远安县个别房产商开发的房屋售后服务还存在一些问题。房屋销售管理中还存在管理不规范，按合同不能兑现等现象。再就是售后管理出现脱节。市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展
综上所述，远安县的房地产业无论是企业规模、行业水平还是经济地位都处于初级阶段，部分居民居住还处于较低档次的环境，由于远安县人口少，房地产开发建设进一步发展的空间不大，有待探索。
二、远安县房地产市场运行情况
1、预售批准情况。从2006至2012年，远安县累计批准预售商品房面积为630985.26平方米；
2、商品房运行情况
2006年-2010年商品房交易情况表
2006年-2010年房价情况
从上表看，远安县房地产业进入了快速发展的的阶段，特别是2012年已经达到每平方米2300元至3000元，商品房价格显著上升。
1、远安县房地产业进入快速发展阶段
社会经济的发展进步，决定了远安县房地产业处于快速发展阶段。世界银行统计数字显示：人均GDP达到600到800美元时，住宅产业进入增长阶段；人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入高速增长阶段。近几年远安县城镇居民从人均GDP来看，部分居民已逐步由温饱迈入小康社会，衣食住行四大物质消费中住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。
2、政策将继续鼓励房地产业发展
自1994年国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》以来，城镇住房制度改革的进程不断加快。房地产市场逐渐走向私有化，房地产产业已逐渐培育成远安县国民经济新的增长点。近几年远安县城镇居民人均住宅建筑面积，随着城镇居民人均可支配收入的增长，出现大幅的提高。同时城镇户口制度的改革和人才的合理流动，也加速了新的住房需求。
3、大规模城镇化对房地产业的推动
大规模城镇化对房地产特别是住宅需求将产生巨大的拉动作用。近几年远安县城区人口和城区面积也逐年扩大，随着旧城改造和城市化进程的加快，城区政治、经济、文化中心的地位愈显突出，外来求学的、进城打工的、新结婚的……这些都构成了庞大的房地产需求人群。另外相当部分人的居住条件也亟待改善。因此形成了只要有开发商铲土动工，就有居民前来购房咨询的场面。
远安县的房价近年来的稳中有升究其原因有以下几点：
一是远安县全面落实了国家的住房政策，取消了福利分房，推行了住房的市场化改革，全面激活了房地产市场，使其房价逐步体现其价值，房价随着经济，社会的发展出现了一定幅度的恢复性上涨。二是县城用地计划紧张，房地产建设用地更是寸土寸金，随着县城，特别是中心城区可用开发土地越来越少，土地的稀少导致土地价格的上涨，其成本的上升直接推高了商品房的价格。三是一批外迁移民，乡镇工作人员和在外地打工人员涌进县城购房置业加大了商品房的现实需求，这种严重的供需矛盾也迫使房价稳中有升。
4、根据2011年6月3日公布的第6次全国人口普查数据显示，远安县常住人口184532人，共有家庭60776户，其中鸣凤镇55837人。由于远安县人口少，国家调控政策提高了购房者贷款条件和首付比例，使一部分购房者首付困难而放弃购房，导致销售数量下降。老百姓的购房心理发生了变化，不注重品质，寄希望于价格低廉的商品房，所以持币观望的人增多，导致销售数量下降。部分房地产开发企业对房地产市场的形势过于乐观，没有采取有效措施，导致销售数量下降。
三、规范房地产开发建设与管理工作，促进房地产市场发展的建议
1、科学编制和实施房地产规划
根据城市总体规划和控制性详细规划，将住房建设规划和旧城改造计划，纳入全县国民经济和社会发展规划，确定房地产中长期发展的规划目标，为避免远安县商品房开发供大于求，建议减少房地产开发楼盘，分年度制定指导性开发计划，成片开发、配套建设，对年度内的开发项目提出选址意见和规划条件。
规划区内的开发建设项目，要坚持统一规划、综合开发、配套建设的原则，严格按照城市总体规划和控制性详细规划执行，杜绝征收搬迁不到位、见缝插针式的开发建设。规划项目选址实行县城市规划委员会集体研究、集体审定制度，严格审批程序。
在建设工程项目的审批过程中，要充分体现规划对房地产市场的引导作用。对年度内确定的所有开发项目，首先要进行规划方案的设计工作，并将由具备规划咨询资质单位咨询评估后的设计方案，提交县城市规划委员会进行审定，审定后由县住建局下达规划条件。
2、不断规范房地产开发项目建设过程管理
（1）加强施工图设计文件审查管理。住建部门应严格按照国家有关规定，做好房地产开发项目的建筑结构、基础设施、建筑节能、消防等工程施工图件和设计文件的审查管理工作。对项目施工图涉及的建筑结构、设计用途、层数和高度，以及质量安全保障措施、相关配套投入使用的可行性、工程建设强制性标准等内容，严格按照有关法律、法规进行分类审查。积极推广使用新型建筑节能材料，大力支持建筑节能示范工程。
加强房地产开发资质管理。严禁无资质、超资质的企业或个人从事房地产开发建设。
（2）加强房地产开发用地管理。房地产开发企业必须按照国有土地使用权出让合同的约定支付土地出让金，并按合同约定的动工时间进行开发建设。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模、蓄意囤地和闲置浪费土地的；单位和个人利用土地进行变相房地产开发或与集体经济组织私自签订协议非法开发建设等行为，国土资源等部门应当依法查处。任何单位和个人都不得摊派而影响、妨碍、干扰和破坏房地产开发建设。对在已经下达征收决定，房地产开发项目已经下文征用的土地上抢栽抢植的，由县土资源局等相关部门依法处理；非法建筑和改变房屋原状的，由城市管理局依法查处。
（3）规范房屋征收管理。房地产开发建设项目，涉及房屋征收的，适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的各项规定；征用集体土地从事房地产开发的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理。
（4）加强工程质量管理。房地产开发企业，应当严格执行建筑工程施工规范和标准，落实安全文明施工措施，推行新型墙体材料和建筑节能材料，依法进行项目招投标，落实项目经理和驻场监理，完备规划和施工许可等手续。对未经招标、未实施监理、擅自修改规划开工建设的，以及明示或暗示勘查、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格建筑材料、构配件和设备等行为，住建部门应依法依规进行查处。
（5）加强对房地产项目竣工验收管理。加强规划验收，所有的房地产项目在工程竣工之前，应由县住建局对是否符合规划条件予以核实，重点是核查建筑规模、结构、层数、用途和容积率、绿化率、停车位、配套公建等内容。对符合规划条件的，核发规划条件核实证明；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得申请综合验收。
（6）加强房地产开发项目的综合验收。房地产项目竣工后，由住建部门牵头，组织城管、人防、房管、质监、园林绿化、消防等相关部门，进行项目综合验收。开发项目经综合验收备案后方可交付使用，办理相关的产权证件。
对分期建设的房地产开发项目，先期工程的交付使用，由住建局牵头负责，会同房管、城管等部门和单位以及小区业主代表参加单项验收。除必须达到规划设计条件外，应满足供水、供电、排水、消防、环卫、绿化和物业管理、电视通信等业主入住的基本要求。
（7）继续加强房地产开发建设的监督和管理。住建部门要加强商品房质量监督检查，发现问题及时纠正，严把质量关，真正做到把所有楼盘都建成群众的安心工程、放心工程。
房地产开发企业应当在法规规定的时间协助购房人办理房产和土地登记手续，并提供必要的证明文件。
3、进一步优化房地产市场的发展环境。要继续推行优化房地产发展的制度，特别是要加快远安县城东新区开发的公共服务设施的建设；要优化调整房地产开发项目办理的流程，提高办事效率；要鼓励房地产开发企业引入现代经营理念，引进人才，拓宽思路，依靠知识和技术增强企业的竞争力；引导企业加大建设节能型住宅，以降低建设成本和保护环境。
4、完善监管制度，加大违规查处力度，规范开发市场秩序
随着房地产开发企业的不断壮大，房管部门的监管力度要不断加强。其他相关职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”，特别是对商品房预售备案，坚持先备案登记后再预售；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。规范商品房面积计算标准和方法。房管部门应当加大查处力度，严厉打击商品房面积计算中弄虚作假、故意侵害购房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。加大房地产开发、销售中存在的合同不兑现等违规行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
5．规范商品房预（销）售管理。房地产开发企业预（销）售商品房屋，应当取得商品房预售许可证。在预（销）售商品房时，必须在售楼处明显位置悬挂房地产开发企业资质等证件，悬挂楼盘销售价格表以及服务承诺牌、服务告知牌；向购房人公开承诺经营行为的合法性和真实性，告知购买商品房应当注意的事项。加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，以及对配套设施建设和工程质量的监管，引导房地产企业规范化建设和开发。房产管理部门要加强对市场信息的监测和分析，完善房地产市场信息发布制度，严肃查处提供虚假信息、恶意炒作、误导消费或合同欺诈等行为。
落实商品房购房实名制度，积极推行规范的商品房买卖合同示范文本；严格对在建工程抵押贷款的房地产开发项目的商品房销售的监管；对商品房预售许可证的申请、审批，以及商品房楼盘预售信息、买卖合同等，均通过“远安住宅与房地产信息网”实行网上签约和登记备案。。
6、房地产开发企业要合理定价促进销售。要以满足中低收入者居住需求为主要目标，调整和完善土地资源供给结构，严格控制高档住宅的盲目开发，运用税收政策促进低价房建设和消费。要采取措施建造质量好、价位适中的特种房和单位统一团购的商品房（系采用宜昌市的模式），这对于改善房屋产品供应结构，缓解房价偏高的情况必将产生重要作用；为了使中低档商品房价格适中，有必要引进商品反暴利法，仿效西方国家，如美国出售房地产，由政府协助提供房产商有关开发档案，房地产商公布商品房产品成本，应交税费和要价，以使交易双方都处在明处，避免价格陷阱和广告欺诈。目前应对高档商品房征收土地增值税，目的在于土地增值税收益归公，并限制这类住宅的大规模开发；要规范房地产市场秩序，特别要打击投机行为。媒体应对房地产价格作理性的宣传，不要出于高额广告收入而为房地产商的恶意炒作推波助澜，对房地产商应加强引导，对那些无视法规、违章经营，尤其恶意炒作的房地产商，包括中介商，应严加惩处，以减少和避免房价虚升和经济泡沫的形成；要充分发挥行业协会的自律作用，特别应鼓励、支持优质房地产企业在规范市场运作，缓解房价偏高方面起带头作用。
7、自2011年4月1日起，远安县实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作。我们将以此为规范，引导开发企业积极应对市场变化，调整销售方式和策略，以合理的价格促进存量商品房和在建商品房的销售，加快资金回笼，树立开发商的投资信心。同时地方政府应对信誉好的本土中小房地产企业加大扶持力度。引导商品房结构调整，完善住房供给体系
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
8、加强对房地产开发企业资金的监管。从2011年4月1日起，新建商品房项目预售资金实行全过程封闭管理，由开发企业、监管银行及远安县住建局三方签订统一格式的《远安县商品房预售资金使用管理协议书》，明确三方权利和义务、保障购房人的合法权益。远安县住建局在商品房预售许可证上载明商品房预售资金监管帐户，并在媒体上予以公示，供社会公众查询。同时，银行也应对房产信贷进行严格审核，加强对开发贷款的贷前审查和贷后管理，以降低信贷风险。
9、加快结构调整的步伐。房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发；限制和控制高档商品房的开发。房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固定资产，而想方设法借资金以求一次性到位的住房消费，逐步向把住房作为可流通商品，量力而行适时换房的观念转变。
10、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从远安县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度。
11、舆论要加强正面客观引导。坚持正确的舆论导向，大力宣传国务院和省、市关于促进房地产市场健康发展一系列政策措施及成效，消除市民等待观望心理，提升市民购房置业的信心。
事实证明，空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低档住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层，但是，随着住房由实物分配向货币化分配的转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费群体。因此，政府应引导开发企业抓住机会，及时进行供应结构调整，将面积减小，改善房地产商品的供给状况，让老百姓得到实惠；明确保障性住房的建设数量和比例，对规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。与此同时，政府要进一步完善住房保障制度，不断增加经济适用房、廉租住房建设，以平衡住房供求关系，抑制房价过快上涨，不断改善人民群众生活。
强化房地产市场监督管理
各相关职能部门要加强房地产开发全过程的管理，尤其是对房地产市场秩序监管，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，以及对配套设施建设和工程质量的监管，引导房地产企业规范化建设和开发。工商和房产管理部门要加强对市场信息的监测和分析，完善房地产市场信息发布制度，严肃查处提供虚假信息、恶意炒作、误导消费或合同欺诈等行为。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。物价等有关部门要强化住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违法明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大房地产开发企业偷税漏税行为的查处力度。房产管理部门和各金融机构要加强对商品房预售和房贷资金的监管，做到专款专用，封闭运行，防范房地产交易风险。房地产开发企业要确保工程质量，合理确定房价，不得乱收费用。住宅小区物业管理费应按年或逐季、逐月收取，不得一次性收取多年的费用。
要提高行政服务水平。各相关职能部门要增强服务意识，公开办事程序，简化办事手续，提高服务效率。房地产项目中所需的人防、消防等设施设备，应由开发建设单位按设计要求自主选购。气象、防震检测服务部门要对建设中的防雷、抗震设施进行跟踪服务。要优化房地产市场交易手续，实行“一站式”服务，推行买卖合同网上签约和交易资金银行托管制度，为规范房地产市场基金创造条件。要加大对城市规划、建设、和房地产开发、保障性住房建设的舆论宣传，引导城乡居民树立合理的住房消费观念。（蔡俊）
