“地王”背后的博弈
春节后，市场基本面出现好转的二线城市“地王”再次抬头；一线城市尽管貌似风平浪静，但表象背后，土地市场同样是暗潮汹涌。而这些城市“地王”的频现，无论对政府、宏观经济、楼市以及房企，都有说不尽的五味杂陈。
从北上广深等一线城市来看，只有广州公布了2016年供地计划，其余三个一线城市至今供地计划仍难产，土地出让节奏也在放缓。这在一定程度上给市场造成假象，好像京沪深土地市场并没有出现过热现象。
但这并不代表京沪深土地市场不会再出现“地王”。从市场预期来看，品牌开发商们深知，如果调控政策严厉执行，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略；一线城市土地市场“寸土寸金”，积极抢滩土地市场方能在一线城市立足和发展。因此，虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”，但其实品牌房企仍在暗中较劲厮杀，势必还会迎来“地王”大战。
当然，无论是对于一线城市还是对于上述“地王”频现的二线城市，当下“地王”频现还有几个共同的经济背景和楼市背景，对于政府、楼市和房企来讲，有无奈也有有意为之。
第一，从经济背景来看，当前全国经济下行压力较大，货币政策及其他刺激政策的出台并未改变经济继续下行的基本面，短期内来看，在经济继续下行的市场背景下，仍然需要楼市继续拉动宏观经济的增长。因此，有去库存压力的城市频繁出台措施，甚至大学生“零首付”措施也被提出；楼市已经出现过热的城市，虽然也出台了调控政策，但仍然较为温和。这在一定程度上助长了房企在一线城市、市场基本面已经恢复较好的二线城市的拿地热情，导致“地王”频出。
第二，从资本市场来看，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5~6%，并且发债规模也较大，品牌房企几十亿元的发债规模很常见，200亿元的发债审批也被通过，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大压力。这说明，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动下，房企势必会积极布局市场基本面较好的一二线城市的优质地块，此时也势必会“地王”频现。
第三，从城市布局策略来看，由于大多数三四线城市存在较大的去库存压力，品牌房企不得不调整布局策略，重返或聚焦北上广深等一二线核心城市。因此，近两年由于房企布局策略的调整，土地市场热点也发生了变化，主要聚焦到一二线城市，特别是一线城市。尤其是2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值，促使一二线城市土地市场“地王”频现。
第四，外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市。比如，2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭一线城市和市场基本面较好的二线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一二线核心城市，辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，同样导致“地王”频现，地价成本陡升。（张宏伟）（作者系同策咨询研究部总监）
来源：中国建设报
