楼市将呈现怎样的“新常态”
随着三亚放开限购，此前46个限购城市中目前仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购。经过近5个月的博弈，9月30日，央行和银监会联合发文修改首套房的认定标准，首套房贷款已结清，再购房视为首套房，对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受首套房政策。
然而，市场并未“闻鸡起舞”，“金九”落空已有定论，今年依然可能落空。国庆期间，各地楼市成交量也是波澜不惊。
跟涨不跟跌，限购松绑，购房者因害怕房价逆转，所以有微刺激作用，但同时，限购松绑也进一步确认了目前楼市疲软的态势，增加了观望情绪，所以暂时回升后又开始下降。房价看信贷，“央行新政”大大超出此前市场预期，是否会带来质的变化呢？尽管业内人士将国庆期间的表现平淡，归于房贷新规还未落地；即使落地又如何，房价反转的可能性也微乎其微。
房价将向何处去？首先得弄清楚中国房价的真正支持力量是什么。目前各种解释都在强调价格虚高、供给过剩是这轮房价下行的原因，但这恐怕只是表面现象。首先，供给过剩是相对之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限购政策之下，主要是刚需，所以真实的市场供求关系可能仍是一个谜；其次，价格虚高总是用国际惯例的居民收入与房价比来衡量的，而过去的历史已经证明这一标准在中国失效，因为中国计划生育的政策已经决定了房价不再是由一个家庭支撑，往往是两个，甚至是三个、四个家庭来支撑，再加上城市化趋势下的未来走势与宽松货币政策。
房地产作为我国支柱产业的多年惯性，已让房地产与中国经济互为晴雨表。但房地产总是滞后半拍的，房价正式的上涨趋势要晚于宏观经济增长，正式的下行趋势也要晚于宏观经济的困境。10月5日，央行货币政策委员会三季度例会强调继续实施稳健货币政策的同时，却删除了“经济金融结构开始出现积极变化”的表述，更加强调了经济形势的复杂程度。与此同时，世界银行10月6日在新加坡发布《东亚经济半年报》,将中国2014年经济增长预期由之前的7.6%调低至7.4%，并将中国明后两年经济增长预期从以往的7.5%下调至7.2%和7.1%。
基于宏观经济形势，房价反转在短期内几乎没有可能。房价看信贷没有错，但要看对谁的信贷。如果是对房地产开发商放宽信贷，开发商就可以牺牲成交量来拉抬房价、制造趋势；但很遗憾，“央行新政”的信贷对象，是购房者，而不是开发商。16家上市银行半年报的数据显示，上半年新增的涉房贷款尽管高达1.09万亿元，但其中住房按揭的增长超过了8000亿元。相比去年，针对开发商的贷款，实际上是不升反降，银行人士也说针对开发商“早已实施了名单制管理”。
因此，理解未来房价走势，还得看我国的经济“新常态”，即不通过“强刺激”，以让经济走上更可持续的发展轨道。在不“强刺激”的“新常态”下，房价下跌并不意外，开发商资金链断裂跑路也不意外，但开发商留下的巨额民间借贷，既威胁我国的社会稳定，也威胁我国的金融安全。基于此，“央行新政”出台了，给了开发商保命续命的机会，但前提还是抓住时机“以价换量”，回笼资金。如果期望“央行新政”带来楼市反转，注定要落空。
理解中国经济的“新常态”，还必须回到十八届三中全会“让市场在资源配置中起决定性作用”的决定上，行政色彩鲜明的限购退潮如此，“首套房贷款已结清，再购房视为首套房贷”，也是回归市场本身。尽管“央行新政”有可能带来投机需求的抬头，但这是“市场在资源配置中起决定性作用”的天然附属物。投机需求向来比刚需精明，不会主动选择当“冤大头”，所以不值得太过忧虑。（叶雷）（作者系华中师范大学副教授）
来源：中国建设报 责任编辑：陈方
