“土地变性”承诺泡汤应该责怪谁
在楼盘销售环节，虚假营销很常见，会直接给购房者的利益带来损失，由此引发的集体退房纠纷也会影响社会的稳定。根除此“病”，有关政府部门的监管力度要加强，房企要切实履行社会责任，媒体要发挥好监督作用，购房者本身要提高自身的判断力。
据媒体公开报道，上海闵行区马桥镇某项目的开发商最近很苦恼，原因是业主纷纷要求退房。此类楼盘作为酒店式公寓，产权按理说只有40年。但开发商在营销环节轻易许下承诺，称更改至70年。过了约定时间，购房者发现此承诺根本无力兑现，自然会选择集体退房维权。
住房交易中，退房常常和业主相关权益得不到保护有关，如交房迟、房源实际情况出入太大等。而在此案例中，却是因为土地变性的承诺泡汤，导致购房者的心理出现了落差，毕竟这背后涉及到住房年限、普通住宅权证办理等内容。面对房企违约，购房者自然不敢懈怠。
当然，此项目开发商应该对之前隐瞒真相、靠口头承诺欺骗购房者的行为负主要责任，这毕竟是缺乏社会责任感、不讲诚信的表现。不少购房者相信了上述销售环节那样完美的说辞，难免会不顾风险、争先恐后地签约。一旦这样的承诺出了“意外”，购房者就不会仅仅只是抱怨。那么，对于此类“土地变性”承诺的泡汤，最后的责任又该让谁去承担呢？
首先，要先揪揪“酒店式公寓”本身的物业属性。众所周知，此类物业因为在土地制度和房产制度上可以打擦边球，所以能够“大大方方”地规避限购限贷政策。很多房企正是抓住了这点，才积极开发此类产品，这在北上广深等大城市很普遍。但恰恰是此类物业的用地制度和普通商品住宅很不一致，而且从规划的角度看，亦没有给其“转性”留太多空间，所以在土地变性的申请中，往往缺乏可供参考的操作模式。
其次，交易程序的违规也是此类承诺泡汤的重要原因，这个错误来自于房企本身。此类房企之所以敢于开“空头支票”，就是因为其认为可以通过私人等关系，打通各个通道，包括国土、城市规划等相关部门，进而给此类物业产权期限活生生地添加30年。这一方面可能会涉及到土地出让金的补缴问题，另一方面也和相关部门推诿等有关。诸如这样“先斩后奏”的做法，往往会带来承诺失信的尴尬。
再其次，地方政府也并非完全没有责任。表明上看，这完全是一种企业行为，应该让房企来“背黑锅”。但实际上，地方政府也应该对此类物业交易背后的风险有足够的认识。现实中，地方政府对此类楼盘的交易监督并不到位，主要还是停留在各类审批环节上，而对“房企与客户”之间的买卖环节却缺乏关注。但很多风险恰是源于买卖合同的不正规，尤其是在掺杂口头承诺的情况下更是如此。地方政府忽视了这一领域，也缺乏各类监督，导致违规交易现象的出现。
当然，在这个案例中，幸运的是地方政府后来出面进行了干预，并且承诺会督促相关房企加快赔偿工作的节奏，同时积极在土地变性上提供各类变通政策。但这已经使得地方政府受到了一次惩罚，因为若此类土地变性风险最后都可以让地方政府来兜底，那么违规的案例将会增多，而非减少。地方政府看似充当了一回老好人，但实际上也破坏了此类物业开发的基本规则。
真正值得反思的问题是，在未来的市场交易中，我们应如何提升房产交易的透明度和合规性，以及应如何规避虚假或无法兑现的承诺现象。这就要求房地产各类政策的应用应该有明确边界划分，即房企等市场参与主体能够严守政策指定的操作细则和规范，防止各类打擦边球的做法和幻想。而对于突破政策红线的各类房企，应落实比较严格的惩罚机制，这样才可以做到防患于未然。
最后，此类“土地变性”承诺的泡汤背后，也和购房者轻信有关。若在交易过程中面对诱人的条件脑子发热，听信一面之词，不加求证，陷入营销陷阱的几率就会大大增加。
在目前住房交易制度的公众教育缺失的情况下，购房者应时刻提醒其自身的交易行为，毕竟这和自身利益密切相关。若发生房企违约现象，对于购房者而言，显性和隐性成本都非常大。（严跃进）
来源：中国建设报
