武汉：整治再加码 14商品房项目被查
整治再加码 武汉14商品房项目被查
涉及销售进度、“价外价”等多个问题，部分项目被“三停”
去年底武汉开启楼市专项整治，严打“茶水费”、“加价”、“捂盘”等楼市乱象，进入2018年整治效果如何？有哪些开发商被列入“黑名单”？处罚力度结果如何？长江商报记者对此进行了采访。
发现14个商品房项目存问题
昨日，武汉市房管局相关负责人向长江商报记者介绍，上周（1月8日-1月14日），武汉房地产市场专项整治工作进入第五周。武汉共出动执法人员92人次，检查在建在售商品房项目52个,共发现14个项目存在14个问题。
武汉市房管局介绍，对未按规定公示的葛洲坝世纪花园、果岭公元二期、保合太和西院3个项目，已现场督促开发企业整改；对未公示销售进度控制表的越秀·星悦峯、华星龙腾国际2个项目，已现场督促开发企业整改；对未按要求履行购房资格核查义务的中海·光谷锦城项目，督导组现场约谈开发企业负责人督促企业限期整改。
通过一个多月的督导巡查和投诉处理工作，发现企业主要存在以下10种违法违规行为：公示问题、销售进度问题、违规销售问题、价外价问题、付款问题、网签备案问题、抵押房屋销售问题、代理机构问题、违规交付问题、延期交付问题。
武汉市房管局介绍，审计署驻武汉特派员办事处专项调查反馈显示，该市商品房销售存在变相涨价、不公开不透明、收“茶水费”等侵害购房者利益、扰乱市场秩序的问题。该局已约谈开发企业负责人，并对所涉及的开发企业和经纪机构进行了全面梳理，督导各区房管部门核查处置，从快从严从重查处。
多项目涉嫌“价外价”
值得注意的是，武汉祭出史上最严厉处罚，开发商涉及“价外价”被“三停”。
上周，天元四季花城、卓尔生活城2个项目被查存在涉嫌在标价和公示的收费之外加价，另行收取未予标明费用。其中，就天元四季花城项目涉嫌收取“价外价”的问题线索，蔡甸区巡查组正在组织进一步深入调查；卓尔生活城涉嫌存在通过“卓尔生活云”和超出装修标准的方式收取购房人额外费用，市场处、市场中心已约谈企业负责人，暂停该项目预售资金拨付及网签手续，暂缓办理开发企业（含其作为主要股东的企业）所有在建项目预售许可。同时，将相关证据移交黄陂区开发办作进一步调查处理。目前，黄陂区政府已组织公安、工商、物价、房管等部门，成立工作专班，调查处理该项目违规销售问题。
此外，根据武汉市房管局通报，本月初，湖北省住建厅反馈信息显示，黄陂区尚璟瑞福、天汇龙城、新力·帝泊湾3个项目涉嫌收取“价外价”。根据武汉市房管局公布的信息：对存在价外价问题的项目已采取暂停办理预售许可、暂停网签、暂停监管账户资金拨付等方式督促企业整改，根据调查情况作进一步处理。
对于开发商被暂停办预售证等，有人认为，开发商可以借此捂盘，等着以后卖高价。
武汉一位资深地产观察人士向长江商报记者透露:“这是表面现象。对于一个开发商来说，最核心的就是资金链。资金链有多重要？通俗来说，即便预料到拖到以后卖房会赚更多，但是开发商由于受制于目前资金状况，必须得卖房，以保证资金链。暂停网签、暂停监管账户资金拨付对开发商则意味着开发商即便把房子卖了，除了拿到首付款，其他贷款部分的钱都拿不到。
上述人士认为，武汉市房管局的“三停”措施，是“打蛇打七寸”，给开发商最核心的资金链以限制，使得开发商不得不直面房管局查处的问题，进行整改,接受进一步处理。
据此，房管部门从快、从严、从重查处，发挥专项整治震慑力。经房管部门督办，尚璟瑞福项目已将违规收取的费用全部退还给购房人；黄陂区另外一项目则被暂停办理预售许可、暂停网签和暂停监管账户资金拨付，根据调查情况做进一步处理。（江楚雅）
武汉出台意见规范企业转租房源行为
承租人人均使用面积不得低于5平方米
武汉出台意见规范企业转租房源行为。1月15日，武汉正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》（以下简称试行意见），承租人人均住房使用面积不得低于5平方米，符合条件的客厅可进行装修改造后出租。
不得按照床位等变相分割出租
试行意见指出，今后将允许按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租,其中符合条件的客厅,可以用来出租居住,俗称住房租赁“N+1”模式。
根据试行意见，住房租赁服务企业可以根据市场需求，在符合消防安全的条件下，对长期租赁住房进行装修改造后,向社会出租。其中，对出租房屋装修标准作出明确规定：租赁住房承租人人均使用面积不得低于5平方米，每间房屋居住人员不得超过2人，但承租人与居住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外；企业不得违反住宅设计规范对原规划设计房间分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租。
客厅可改造出租
客厅可改造出租，成为此次出台标准中的亮点。具体来看，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室不得出租供人员居住。
需要注意的是，客厅单独出租使用的，客厅(分隔后)和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件,室内及套内的入口、过道应满足本市住宅设计规范的要求,符合消防安全管理相关规定，不得破坏房屋承重结构，随意增加荷载；不得加建厨房、卫生间，确保房屋防水功能以及节能设施完好。
易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时表示:“划定租赁最低标准线，有助于规范武汉的租赁市场。对武汉市场来说，旧城规模较大，部分群租房较多，类似人均面积设定，有助于防范各类群租等现象。也有助于进一步让武汉市场获得新的发展机会，设定面积也会促使相关房企在房源的开发和改造方面有新的策略。”（江楚雅）
政府将不再垄断住房供地，苏宁金融研究院特约研究员江瀚：
集体建设用地有望进入市场
1月15日，国土资源部部长姜大明提出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。
此外，姜大明指出，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
改革意味着什么？苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受长江商报记者采访时表示，首先，土地的变革实际上将原先土地供应主体由政府一家变成了多元化土地供应，在住宅市场用地方面，原先的集体建设用地也有望进入市场。例如，现在最为受关注的租赁市场将有可能成为最先受到土地红利的一个市场，一些临近城市的城中村、城市近郊农村将有可能是此次土地红利的最先受益群体。
其次，对一些国有企业用地来说将是一个机会，很多国有企业工业用地可以变得供给更加灵活，从而让整个国家的房地产产品条线的四大主体“商品房、保障性住房、共有产权房、租赁住房”的土地供应变得更加多元和丰富。
第三，开启了农村宅基地的流转。农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权，从而形成更多元的房地产供给。与此同时，对提升农民财产性收入水平有非常重要的标志性意义。
江瀚强调，一些核心必须抓住，一是土地的属性不能改变，土地依然是属于集体建设用地。二是租赁住房可以先行探索，但是其他的房地产产品是否会继续跟进，需要看试点效果如何，从而根据实际情况来确定。（江楚雅）
来源：长江商报
