政策性住房投融资机制要创新
国务院总理李克强在2014年《政府工作报告》中提出“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”土地、资金、管理是当前政策性住房所面临的核心问题，政府工作报告中有几个很有意思的提法值得关注。
一是政策性住房投融资方面采取市场化运作方式，以此减少对市场的扭曲，更多利用市场手段来发展住房保障；二是针对政策性住房的建设管理周期长、还款周期长、收益低、风险大等特点，单独依靠银行贷款方式无法满足要求，因此鼓励创新政策性住房投融资机制和工具创新；三是针对政策性住房所需的长期资金，提出了既包含政府资金扶持又包含市场化运作筹集的思路。
我国政策性住房包括限价商品房、公共租赁房、共有产权住房、棚户区改造、农村危旧房改造等。它的投资主体包括政府、开发商、其他企业、个人等多个主体。现有的保障性安居工程需要巨大的资金投入，除了部分可以从各级财政筹资以外，多渠道融资成为保障性住房建设和管理资金来源的重要途径。
在政策性住房投资机制方面，我国除了政府直接出资和建设政策性住房以外，还可以用开发商代建、回购、企业事业单位自建、住房合作社等非营利组织自建等方式。政府投资来自于财政拨款、土地出让金的净收益、住房公积金增值收益。目前，政府和下属的国有企业是投资的最主要主体，其他主体不太积极。
在融资机制方面，主要有公积金贷款融资、政府债、公司债、企业债、私募债、经济适用房开发贷款、银行信贷等渠道。还有的地方采取了保险公司、社保资金筹资的方式。
由于保障房的投资回收期长，抵押物和还款来源与一般的房地产开发不同，造成了保障房贷款风险高和收益低，影响了金融机构参与的积极性。其中，租赁型保障房还款来源以租金为主，缺乏明确的其他还款来源。在租金欠缴的情况下，会导致还款收入无法保证，极大地影响了社会资金进入的积极性。而销售型保障房可以实现较快的资金回收，风险相对较低，社会资金进入的积极性就高得多。
而从国外经验来看，为了吸引社会资金进入，需要在机构设置、政策扶持方面采取措施，鼓励金融机制和工具创新。除了财政拨款和银行贷款以外，还有政府提供的无息和低息贷款，保险资金、养老基金及信托资金发行REITs和住房建设债券，给与租金补贴、运营补贴、项目奖金、低息贷款、股权参与、延迟还贷、出租回购贷款和税费减免、规划奖励等方式鼓励开发商来建设和运营。
事实上，我国需要建立专业的保障性住房融资和建设管理机构，例如美国的住房管理署等；引入非营利机构提高保障住房建设和管理效率；加大政府投入；进一步健全保障性住房金融体系，大力发展政策性住房金融，组建专业化的政策性住房金融机构，例如美国的联邦住宅贷款银行和日本的住宅金融公库等；需要完善相关管理制度，吸引和引导各类金融机构和社会资金参与政策性住房建设和运营工作，构建由银行、证券公司、基金公司、保险公司、公积金管理中心、企业以及社会资本、融资自律组织等共同参与的全方位政策性金融支持体系；鼓励金融创新，鼓励REITs模式、福利彩票模式、BOT模式、PFI模式、PPP模式、联合租赁模式、项目融资模式等多种金融模式的实验。
另外还需大力发展中长期债券融资，引入社保基金和保险资金等长期资金支持保障房建设与运营，因为它与保障房建设和资金回收期长的特点相适应，采取固定利率能够锁定融资成本，满足投资的风险收益偏好。还要充分利用房地产投资信托基金、股权投资基金为保障房建设融资，而这需要完善相应的配套政策，包括土地、金融、财政税收政策等。（易成栋）
来源：中国建设报 责任编辑：陈方
