湖北省建设信息中心

　　本网讯 2016年以来，在国家、省、市一系列利好政策的刺激下，2016年1月至10月。荆门市房地产市场运行良好。

　　一是房地产开发投资下降。2016年1月至10月，全市完成房地产开发投资84.07亿元，同比下降13%。其中，中心城区完成开发投资48.76亿元，同比上升15.33%，占全市房地产开发投资的58%。

　　二是开工、竣工面积明显下降。2016年1月至10月。全市商品房新开工面积279.11万㎡，同比下降42.18%，商品住房新开工面积163.15万㎡，同比下降47.31%，商品房竣工面积164.75万㎡，同比下降15.02%。其中中心城区商品房新开工面积192.22万㎡，同比增长72.97%，商品住房新开工面积104.93万㎡，同比增长53.68%，商品房竣工面积43.38万平方，同比下降22.91%。从区域开工情况看，除中心城区呈上升趋势外，其他县市区均大幅下滑，特别是屈家岭管理区，由于库存压力过大，已限制开工，1-10月开工面积为0。

　　三是商品住房库存量大幅下降。2016年1月至10月，全市商品房库存面积653.56万㎡，平均去化周期22.1个月，较2015年底减少137.79万㎡、10.1个月，商品住房库存面积405.07万㎡，平均去化周期15.1个月，较2015年底减少140.82万㎡、11.2个月。其中，中心城区商品房库存面积303.03万㎡，平均去化周期17.9个月，较2015年底减少86.6万㎡、12.1个月，商品住房库存面积178.34万㎡，平均去化周期11.4个月，较2015年底减少85.06万㎡、12.2个月。

　　四是商品房供应量下降。2016年1月至10月，全市新上市商品房184.94万㎡，同比下降15.36%，其中新上市商品住宅153.12万㎡，同比下降5.46%。中心城区新上市商品房98.19万㎡，同比下降19.98%，新上市商品住宅86.76万㎡，同比下降2.79。

　　五是商品房销售量持续增长。2016年1月至10月，全市销售商品房299.67万㎡，同比增长25.23%，销售商品住宅278.92万㎡，同比增长35.73%，占商品房销售面积的93.08%。其中，中心城区销售商品房175.94万㎡，同比增长36.06%，销售商品住宅166.36万㎡，同比增长49.35%，占商品房销售面积的94.55%。

　　六是商品住房价格趋于平稳。2016年1月至10月，全市商品房销售均价3550.76元/㎡，同比下降0.39%，商品住房销售均价3279.72元/㎡，同比增长4.61%，其中中心城区商品房均价3922.01元/㎡，同比增长1.92%，商品住房销售均价3557.27元/㎡，同比增长3.38%。

　　未来趋势预测

　　一是房地产投资——从“负增长”转变为“平稳增长”。在经历了2014年前的高速增长后，2015年至今现有商品房供应总量过剩量逐步增加和住房新开工面积增幅明显收窄，房地产开发项目后续施工规模增长动力逐步减弱，房地产企业投资将更加理性。但随着国家一系列供给侧改革政策的实施，房地产市场开始复苏，开发企业投资者信心逐步恢复，加之2015年前开发企业待开发用地的逐步开工，房地产开发投资将恢复到合理水平。

　　二是商品房供应——从以住宅为主转变为多元化多层次供应。从2016年的商品房供应看，1-10月全市新增商品住房153.12万平方米，占新增商品房总量的82.79%，表明荆门市房地产开发还是以住宅开发为主。产能过剩、城镇化速度降低、人口老龄化拐点到来，必将倒逼房地产行业的转型。特别是2016年以来去库存措施中出台的支持房地产开发企业调整供应结构的优惠政策，必然引导房地产开发积极探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、创业地产等新领域，房地产开发将一改过去以商品住房为主的开发模式，商品房开发类型将呈现多元化，供应结构将更加合理。

　　三是商品房销售——从“高速”增幅转变为“低速”增幅。2015年全市商品住房销售增幅达到15%，2016年1-10月达到了35.73%。2016年第四季度和明年的销售增幅会有所降低，这是因为一方面荆门市楼市以刚性需求和改善性需求为主的结构不会发生根本性的变化。另一方面，虽然受去库存政策滞后效应的影响，今后一段时期县市商品房交易量会逐步回升，但中心城区在购房财政递减补贴的影响下，刚性需求在2016年2、3、4季度得到集中释放，未来一段时期内销售量会有所降低。因此全市商品房销售增速会明显放缓。

　　四是商品房价格——从“普涨时代”进入“分化时代”。一方面近几年随着征迁成本的不断提高和保障性住房、社区用房、幼儿园等公建设施的无偿配建以及房地产开发品质的不断提升和建筑风格的多样化，房地产开发成本一直处于上升通道，势必带动房价的整体上扬。另一方面随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，供大于求的状况将导致“去库存”仍是未来一段时期市场的主基调；库存持续高位、去化周期长将导致房价下行压力较大。同时人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期也将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求，房价继续进行调整的趋势难以根本改变。未来一段时期房价上涨区域布局将由“普涨时代”进入“分化时代”。一部分高质量的优秀小区的房价将稳中有升，另外一部分同质化的小区房价将会逐步下降。