荆门：加强学习 切实抓好《条例》的贯彻落实
7月28日，省十二届人大常委会第二十三次会议正式审议通过了《湖北省物业服务和管理条例》（以下称《条例》），将于2016年10月1日开始实施。作为房产行政主管部门，包括物业服务企业，一定要提高认识，认真学习领会，准确把握《条例》的重点，坚决抓好贯彻落实。
一、统一思想，充分认识《条例》出台的重要意义
为了规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，国务院于2003年及时出台了《物业管理条例》。随着经济社会发展，我省物业服务和管理出现了一些新情况、新问题，亟需通过地方立法予以规范。省人大常委会针对我省实际，并与国家上位法相衔接，在充分调研论证的基础上出台了《条例》，这是贯彻落实共享发展理念、关注民生福祉的一项重要立法，为我市营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境，促进和谐社会建设提供了强有力的法制保障。《条例》的实施，将对规范我市物业服务管理、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进物业服务市场健康发展提供了重要的法治保障。
二、加强学习，准确把握《条例》的重点
《条例》的重点内容可以归结为“五大特色”，明确了物业服务管理体制，强化了前期物业服务管理制度，规范了物业服务企业经营行为，推进了小区业主自治管理，制定了房屋使用和维修新规定。
（一）明确了物业服务管理体制
物业服务和管理是综合性的社会管理工作，涉及广大业主、开发建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体，涉及民事、行政多种法律关系，需要政府各部门齐抓共管。《条例》在明确政府责任的基础上，确定了房产部门主管、相关部门协同、街道乡镇落实的物业服务管理体制。
一是明确规定了县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。
二是明确房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门，细化其监督管理职责。针对小区行政执法相对较弱的实际，《条例》规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业区域内的违法行为。
三是为发挥基层组织作用，《条例》规定街道办事处、乡镇人民政府组织指导本辖区内物业小区业主成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。同时，明确街道办事处、乡镇人民政府应当做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。
（二）强化了前期物业服务管理制度
为防止和化解前期物业服务中建设单位与物业服务企业的核心矛盾，同时为业主大会成立后的正常物业服务工作奠定良好基础，《条例》对建设单位在物业区域划分、前期物业服务企业选聘、物业承接查验、合同签定及备案以及专业经营设施设备建设和移交等作出制度性规定。
一是明确规定了建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域，解决了当前物业小区无法有效划分物业区域的难题。同时，还明确了开发建设要按照总建筑面积2‰比例配置物业服务用房，而且所配置的物业管理用房必须具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。
二是建立前期物业管理招标投标制度，3万平方米以上住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。
三是建立专业经营设施设备验收移交制度，新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，与主体工程同时设计、同时施工、同时交付，验收合格后移交给专业经营单位维护管理。
（三）规范了物业服务企业经营行为
一是明确规定了申报物业服务资质的企业，必须具有独立的法人资格,而且从业人员具备为业主提供专业服务的能力。
二是明确规定了物业服务企业在服务过程中，任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。
三是物业服务企业不得在物业服务活动中擅自设置营业摊点或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；也不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
四是规范物业服务企业退出交接行为，业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当与业主委员会办理完全部交接手续，履行有关交接义务。
五是物业服务企业应当在物业区域内显著位置公示物业服务的相关信息，保障业主有充分的知情权。
六是房产行政主管部门对物业服务企业进行考核和信用评价，要听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容，并定期组织对物业服务企业进行检查和考核。
（四）推进了小区业主自治管理
凡符合《条例》规定条件的物业管理区域，应当在当地物业管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，按照《条例》规定成立业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。对交付面积达总面积50%以上、交付套数达总套数50%以上或自首位业主入住之日起满两年且入住户数比例达到20%的，建设单位应当积极引导业主按规定组织召开首次业主大会；建设单位已撤走的物业管理区域，当地街道办事处、乡镇人民政府应当积极引导业主召开首次业主大会。首次业主大会应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，条件允许的可实现业主自治管理。
（五）制定了房屋使用和维修新规定
一是明确了建设单位的物业保修责任，规定建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，物业保修金交存期限为五年。同时，还明确了专业经营单位依法履行专业经营设施设备的维修养护责任。
二是针对使用住宅专项维修资金的程序繁琐，要求高、实现难的实际，《条例》对住宅专项维修资金使用的表决方式作了细化规定，即：“住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。”同时，还对紧急情况下的住宅专项维修资金使用开通了“绿色通道”，可以先采取应急措施，再申请使用。
三是针对住宅改商用的行为，《条例》规定业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。
四是针对小区车位、车库的分配使用，《条例》规定车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。五是针对房屋修缮、装饰装修行为，《条例》规定业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位。
六是针对小区犬只扰民、伤人的突出问题，《条例》明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬；对饲养其他犬只的，携犬只出户应当束链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业应当加强监督，及时制止违法违规养犬行为。
三、多措并举，切实抓好《条例》的贯彻落实
一是采取集中宣传、座谈交流、强化培训等措施，广泛深入开展《条例》学习宣传活动。同时，还要积极采取广大群众喜闻乐见的方式，将《条例》宣传入小区、进家门，让广大人民群众了解《条例》的内涵和制度规定，掌握物业服务管理法律法规基本知识，培养客观理性的物业服务消费的价值观念，自觉做到知法、懂法、守法、用法。通过有效的宣传，让社会各界形成这样的共识：物业管理是城市管理工作的重要组成部分，是改善人居环境、提高生活质量的重要手段，是促进社会和谐稳定的重要保障。也要通过宣传，让广大群众理解、支持并积极参与物业服务管理活动，依法行使权利、履行义务。
二是结合我市实际，尽快出台《条例》配套文件，作为引导规范物业管理发展的政策性文件，为物业管理发展创造良好环境。同时，按照属地管理、重心下移的原则，尽快理顺相关管理体制，确保政策能落地、管理跟得上、行业大变样的要求，着力解决好制约物业管理发展的突出问题。
三是加强舆论引导，扶持一批管理理念先进、业主满意度高的企业，带动整个行业服务水平提升。一方面要加强正确的舆论引导，广泛宣传物业管理行业的政策法规和行业特点，使广大物业服务企业能严格按照《条例》，履行职责，搞好服务，使广大业主进一步明确权利和义务，在享受权利的同时尽到义务，从而树立花钱买服务、花钱买环境的物业管理消费观念。另一方面要积极培育和扶持优秀物业服务企业，促其发展壮大，做大做强。重点培育和扶持2-3家物业公司，促其发展壮大，同时鼓励外地的优秀物业公司参与荆门物业服务市场竞争，带动全市物业管理水平的提高。（王俊）（作者系荆门市房产管理局局长、党委书记）
来源：荆门日报
