建筑企业参与保障房项目企业债发行注意事项
建筑市场竞争日趋激烈，资金实力已经成为了影响建筑企业竞争能力的关键性因素之一。房地产项目和基础设施项目包括保障房项目则对建筑企业的带资能力提出了更高的门槛性要求，项目建设资金筹措成为了放在建筑企业面前的一道难题。而随着银行贷款持续收紧，融资成本节节攀升，在银行贷款之外拓宽更多的融资渠道对于建筑企业而言迫在眉睫。债券融资因其独特的优势，渐渐进入建筑企业的视线，并逐渐受到更多建筑企业的青睐。
2011年6月，国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《支持保障房通知》)，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，募集资金优先用于各地保障性住房建设。该通知的发布，让市场竞争日益激烈的建筑企业寻找到新的市场契机及融资机会。
本文就保障房项目中企业债发行政策进行解读，并重点结合《国家发改委关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》带来的新契机，试图为建筑企业保障房项目企业债融资寻求方法及捷径。
一、保障房项目企业债发行政策解读
我国保障房项目中企业债发行政策主要经历了以下阶段：《支持保障房通知》发布后，保障房项目企业债发行呈爆发式发展的阶段；审批趋严、逐渐规范；直至当前的保障房项目中的棚户区改造项目(以下简称棚改项目)到达重点力推的阶段。
2013年7月，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中明确提出，要在2013-2017年改造各类棚户区1000万户。8月底，国家发改委办公厅随即下发《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》(以下简称《支持棚改通知》)，要求对棚改项目债券融资“开绿灯”。相比《支持保障房通知》而言，《支持棚改通知》的支持力度及手段更胜一筹，新一届政府对棚户区改造重视程度可见一斑。这对于正在参与棚改项目的建筑企业而言，无疑是融资利好。
《支持棚改通知》重点规定了下列内容：
1.参与“棚改”项目的方式及范畴：
凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设；鼓励民营企业根据保障房安居工程任务安排，通过直接投资、参股、委托代建(BT)等多种方式参与棚户区改造项目建设，并申请发行企业债券。“棚改”实际上将城市落后区域的整体建设都纳入了进来，包括前期从土地拆迁整理、保障房建设、道路建设等市政配套基础设施建设等，全部都可以装进“棚改”项目中。
2.“棚改”发债申请遵循“加快和简化审核类”债券审核程序。
3.“棚改”债券规模可以达到项目总投资的70%，这意味着发改委对棚改项目发债杠杆提高了10个百分点，降低了对发债企业资本金制度要求。
4.“棚改”债券鼓励“债贷组合”模式：在《支持棚改通知》里，发改委对近期由国开行首创的“债贷组合”模式进行了肯定，并明确鼓励企业发行“债贷组合”专项债券，用于棚改项目建设。
所谓“债贷组合”，是指按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式，由银行为企业制定系统性融资规划，根据项目建设融资需求，将企业债券和贷款统一纳入银行综合授信管理体系，对企业债务融资实施全程管理。去年成功试点的岳阳云梦新城等11个棚户区改造项目“债贷组合”中，项目总投资33.71亿元，国开证券牵头承销企业债18亿元，国开行为该项目提供贷款8亿元。国开行还对外声称，未来五年内将每年新增1000亿元“软贷款”额度用于支持棚户区改造。正在参与或即将参与“棚改”项目建设的建筑企业，应当努力抓住机遇，积极寻求与当地国开行合作的机会，趁势提升企业品牌形象及竞争力。
二、建筑企业企业债发行注意事项
1.企业自身存续及历史沿革合法有效
依法设立并存续是企业债发行的主体资格要求，一般企业不难做到。但对历史沿革比较复杂的不少大型建筑企业集团而言，要做到存续无障碍并非易事。在参与多起建筑企业尽职调查的过程中，笔者发现不少企业在历史存续方面问题很多，诸如改制产权未经依法挂牌交易，国企改制方案未依法经职工代表大会讨论通过，股权变更未依法办理变更登记等，这些问题都将影响到发行所需法律意见书的出具。
鉴于此，建筑企业应当严格按照《公司法》等各项法律法规及政策规定健全完善企业的公司治理相关手续，确保企业法人存续身份的合法合规。
2.近三年内不存在重大违法、违规行为，不存在尚未了结的重大诉讼、仲裁和行政处罚
对建筑企业而言，其主要业务是在资质范围内承接各类工程。在工程施工过程中，是否因安全生产等重大安全质量问题遭受行政部门处罚；在日常运营中，是否因未按时纳税或偷、漏税问题而遭受行政部门处罚；近三年内，是否存在尚未了结的重大诉讼、仲裁或行政处罚的案件，等等，这些均关系到律师出具法律意见书，并直接影响到企业债发行。
因此，建筑企业要想成功发行企业债，必须规范自身行为，合法经营，并提高法律意识，做好企业风险内控；否则，即便是具备发债条件的好项目，也会因自身不足，而“眼睁睁”地错失良机。
3.加强诚信建设，提高企业信用评级
2012年10月，为切实加强拟发债企业信用建设，加快建立诚信企业守信受益、失信企业得到惩戒的良好机制，国家发改委办公厅发布《关于加强企业发债过程中信用建设的通知》(发改办财金〔2012〕2804号)，企业征信记录或信用报告将作为国家发改委审核企业发债申请的重要参考材料。对发债企业过去是否有弄虚作假、恶意拖欠等违法违规和不诚信行为，将进行重点采集。对于失信企业的企业债发行申请，发改委将根据失信情况暂缓发行甚至不予核准。
对建筑企业而言，平时一定要加强诚信建设，守法经营，不恶意拖欠分包商工程款、材料商材料款、农民工工资等，并做好分包商的遴选及管理工作，避免因分包商恶意拖欠材料款或民工工资而被牵连的情况，以提高企业信用评价。
4.保持良好的财务状况，增强企业盈利能力及偿债能力，规范企业会计制度
债券发行前发行人连续三年盈利、最近三年净利润足以支付待发行债券一年的利息，近三年的财务会计文件真实、有效，无虚假记载，是企业债发行的基本财务条件。
因此，对于着眼于长远发展的建筑企业而言，平时一定要规范企业会计制度，不要为了眼前的蝇头小利而违法、违规。与此同时，建筑企业应当加强项目风险控制，尤其是在承接工程项目前，一定要提高法律意识，做好项目筛选工作，必要的话，可以请专业人士对拟承接工程项目进行尽职调查(诸如业主资金实力、项目是否具备工程规划许可证，等等)，避免盲目承接工程后，因业主诚信欠佳、资金问题或项目手续不合法等情形使企业陷入债务泥潭，进而影响到企业的盈利能力及偿债能力。
三、保障房项目企业债发行中的重要事项
1.参建项目已被当地政府纳入保障房范围，并被核定在保障性住房建设投资额度内
根据《支持保障房通知》，保障房项目可分为公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房，具体可由当地政府根据当地实际情况界定，并由当地政府核定在保障性住房建设投资额度内。
因此，对于正在参与或即将参与当地保障房建设的建筑企业，该项目的“保障性住房”性质一定要得到当地政府首肯，并被纳入到保障性住房建设投资额度内，否则，将无从享受与保障房项目企业债发行相关的各项政策优惠。
2.建筑企业发债须“先有项目后发债”，且该保障房项目须手续齐全
“先有项目后发债”，即必须有已经完成立项、土地划拨与取得程序的保障性住房项目，才能依据这些项目的所需资金总额进行企业债发行额度的核算，进而申请发债。对于没有落实立项、土地划拨及取得等相关手续的保障性住房项目，则不予受理申请备案。因此，对于计划通过发行保障房项目企业债的建筑企业，其手里一定要有“实打实”的保障房项目，且该项目一定是手续完善、完成立项与土地划拨的项目。否则，发改委对其发债申请将不予受理。
3.参与保障房项目建设模式须符合发债要求，并切实落实偿债资金来源，以避免违约风险
建筑企业在参与保障房项目建设时，通常是通过委托代建、BT、合作开发建设或直接参与施工等方式参与项目建设。但根据《支持棚改通知》规定，发改委鼓励民营企业通过直接投资、参股、委托代建(BT)等多种方式参与棚改项目建设，从文件列举的几种方式来看，无论是直接投资、参股还是委托代建(BT)方式，参与主体均有投资身份，据此可合理推定，发改委引导和鼓励的是社会主体积极参与棚改项目投资建设，加大棚改投资建设力度。所以，建筑企业若以直接施工身份参与棚改项目建设，即使业主对其有项目全垫资要求，若就该项目申请发行企业债恐不能获得发改委的认可与支持。因此，建筑企业应充分理解企业债政策精神，在就棚改项目与当地政府洽谈合作前应先确定合理的合作模式，确保项目建设资金融通渠道不受参建模式所限。
另外，发行人的偿债资金来源，直接关系到投资者的利益及投资风险，也是发改委审核的重中之重。对拟发债的建筑企业而言，在参与保障房建设前，应当对当地政府或融资平台的信用、债务状况及项目前景进行充分的调查了解，合理设置偿债担保模式，以免因项目业主的信用以及所在区域的不良信用记录等因素而使得审批机关对于项目偿债资金来源作出否定性评价。
因此，对于计划发债的建筑企业而言，在参与保障房建设中，应当增强法律意识，必要时请专业人士为其审核把控风险、合理设置资金回笼及担保模式，以避免因地方政府信用等因素而导致发债失败，偿债不能。
结束语
以上是笔者对于建筑企业就参建保障房项目尤其是棚改项目通过发行债券融资相关法律问题的探讨，旨在抛砖引玉，诚望更多的建筑企业在为我国保障房项目建设作出贡献的同时，利用项目本身的优势，积极通过发行企业债等融资渠道筹措项目建设资金，在借力资本拓宽融资渠道、降低融资成本的同时，实现更好更快的发展。（周兰萍、郝肖赞）
来源：建筑时报 责任编辑：陈方
