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　　继合肥、南京、苏州和厦门后，武汉接过楼市调控接力棒。昨日，中国人民银行武汉分行、中国银行业监督管理委员会湖北银监局联合下发《关于加强住房信贷政策管理的通知》（以下简称《通知》）明确，自今日起，在武汉市江岸、江汉、硚口等10个城区申请商业贷款购买第二套住房，首付比例不得低于40%。《通知》规定，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人偿付能力，信用状况等因素审慎把握。在武汉市有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

　　值得注意的是，与以往调控适用于武汉市全部行政区域不同，本次调控范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区。对东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南6个新城区，《通知》未作限定，这是武汉市首次分区域执行差别化信贷政策。《通知》还规定，对9月1日前已签订认购书且交付定金或已交付首付款，但未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。

　　此次政策调整前，武汉首套房首付比例最低为20%，二套房首付比例最低为30%。本次调控执行后，在武汉市申请商业贷款购买首套房，首付比例最低仍为20%。在6个新城区购买二套房，首付比例最低仍为30%。“这次武汉新政最大的变化之一，是对首套房的认定标准开始‘认房’了。”一家股份制银行个贷部负责人昨日接受记者采访时分析，今起实施的新政，明确规定已经有1套房的居民家庭再次申请房贷，首付最低四成，也就是说，对于名下有一套房子且已经还清贷款的人群，如果再买房的话，最低首付也要从两成变为四成。

　　解读

　　为何要限贷？武汉楼市量价齐飞

　　今年以来，武汉楼市持续升温，量价齐升。业内人士表示，从武汉楼市本身的价格涨幅、销量和土地市场来看，此次信贷调控新政的出台基本符合预期。

　　中国指数研究院研究数据显示，截至今年7月份，武汉房价已连续上涨18个月，在售楼盘均价也首次突破万元大关。国家统计局数据也显示，2016年7月，武汉房价与去年7月份相比上涨15。8%。

　　价涨，量也升。据统计，截至8月29日，今年武汉新建商品住宅成交19。9693万套，距2015年全年22。4万套的成交量已非常接近。楼市“金九银十”刚刚开始，今年武汉新房成交量可能又创新纪录。

　　再看库存。武汉多家研究机构的数据表明，在需求持续高涨的背景下，武汉新房库存已不足。截至8月中旬，全市平均的去库存周期不到6个月，武昌和汉口中心区域则已不足3个月。

　　而今年6月份以来，武汉土地市场更是地王频出，多宗地王楼面地价已逼近或超过所在区域新房均价。

　　据统计，今年以来，武汉共诞生13宗单价和总价地王。其中，7月份以来两个月的时间里，就产生了10宗地王，汉阳滨江地块楼面地价超过2万元每平方米，光谷、汉阳、青山、汉口、东西湖、黄陂、江夏等区域地价屡被刷新，地价超过在售项目价格的现象屡见不鲜。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，武汉本轮楼市调控主要基于房价短期内的快速上涨。此外，来自银行的数据也显示，前期房贷投放过猛，监管相对缺位、催生出首付贷等金融产品，也使得风险开始在房贷市场累积。通过信贷手段调控楼市，可以通过降杠杆的手段，一定程度降低金融风险。

　　调控很“温柔” 对刚需人群基本没影响

　　“如果说上一轮密集调控更多属于国家行为，这一轮调控则主要表现为地方行为，且主要以金融手段的限贷为主。”董登新表示。

　　横向对比其他已实施调控的二线城市，武汉的限贷措施较为温和。

　　首付比例方面，南京规定，拥有1套住房且贷款未结清的家庭最低首付款比例为50%；合肥则规定，市区无房、有一次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%；同样情况下，苏州也将首付比例提高为50%。

　　而武汉昨日公布的限贷政策规定，对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%，相比南京等城市，这一比例仍然较低。

　　此外，已出台调控政策的城市里，厦门对大户型进行了限购，规定144平方米以下普通房最多买两套，针对外地人也出台了限购措施。相比之下，武汉并未针对户型进行限购，传言多日的外地人限购政策也并未出现。

　　董登新用“温柔”来形容武汉楼市新政，在他看来，本次限贷针对的主要是少量囤房的群体，而对于首套房刚性人群基本不存在影响，对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大，因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政。

　　分析

　　楼市或将进入观望期 买房最好缓缓再出手

　　新政实施后，房价是否会松动？业内人士认为，楼市或将进入观望期。“目前武汉楼市最大的问题在于供求失衡，刚需、改善性需求和投资需求持续高涨，房源库存持续下降。”中国指数研究院华中分院李国政表示，尽管管理部门上月中旬曾要求开发商取得预售许可10日内须公开全部准售房源，严查哄抬房价，敦促开发商释放供应，但目前来看效果并不明显。李国政认为，限贷新政将抑制投资性买房，一定程度上促进市场释放供应。

　　昨晚，家住武昌的李先生得知限贷政策后对记者表示，因为此前武汉楼市调控传言多时，他担心新政之后购买二套房等门槛会提高，因此抢在昨日将第二套房交易过户。“新政之后我再买二套房首付须40%，相比于之前的30%提高了些，但总体压力还好，”李先生认为，新政后楼市会趋于稳定，准备再观望一段时间再出手。

　　一位业内人士则表示，相比其他二线城市，武汉的调控政策比较温和，而且历来调控都不会对房价产生立竿见影的作用，预计接下来一段时间买卖双方都会观望。如果限贷政策的调控作用不明显，未来也不排除会有更严厉的措施。对刚需族来说，调控3到6个月左右，是出手的好时机。

　　武汉10城区房贷新政

　　1、有1套住房，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%；

　　2、有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%；

　　3、有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。（赵杰、朱泽）

来源：楚天都市报