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    “广州天河区华南御景园业主委员会筹备三年仍未获批成立”、“南昌蓝天郡业主自治成立业委会受阻”、“哈尔滨中北春城成立业委会再难产”、“上海中远两湾城小区业委会越俎代庖、欲速不达”……近年来，各地频繁曝出业委会“难产”现象，小区居民自治遭遇阻碍。

　　据中国物业管理协会会长沈建忠介绍，目前，我国业主委员会的成立率不到50%，运行较好的仅有15%。北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现，北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也仅仅接近20%。

　　当前，业主委员会法律地位不明、权责不清、运作不规范等问题普遍存在，致使物业公司与业主矛盾激化，抑制了物业管理行业的长远发展。

　　有名无实

　　南昌市房管局物业管理处处长黄祥斌说：“目前国家关于业委会成立和运行的体制机制还不够完善，谁来组织、谁来监督、谁来管理均未得到明确。”《物业管理条例》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

　　业委会要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他社会组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。不具备法人资格，业委会便无法成为民事主体，同时，对其监管也在法律范围内架空。

　　广州松云雅苑业委会主任王刚表示，许多已经成立的业主大会只有组织，但是没有固定工作场所，没有经费，没有专职工作人员，被称为“三无组织”，无法有效地开展工作。

　　多位社区自治问题专家、法学界人士则呼吁，业委会的法律与社会地位应当“名正言顺”。

　　有专家认为，业委会即代表全体业主权益，成立后应在民政部门登记成为社团法人或其他社会组织，确立其民事主体地位，使其享有独立民事主体资格，保证了业委会的法权，还可以设立账号。业委会即可与物业服务企业平等沟通，签订服务合同，并进行相关民事管理。这就在一定程度上可规范业委会的操作。

　　治理软肋

　　当前，随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化，是集中暴露的一个问题。

　　在一些案例中，业主表达诉求和维权的组织化程度较高，物业容易成为业主的“宣泄渠道”，但小区矛盾却与其他社会问题有关。比如，2013年，上海虹口区大上海紫金城小区，业主入住5年后仍无法选举产生业委会，加上小区入室盗窃案件多发、群租现象抬头、电子监控设备部分缺失等，业主不满情绪加剧，斥责物业“不作为”。

　　种种物业矛盾的背后，一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。

　　首先，行业失范，物业企业在服务能力和素质上暴露问题。许多地方虽然物业企业多，但企业小、散、乱情况突出，人员队伍则呈现“三多两大”特征，即外来人员多、低学历人员多、低收入人员多，人员年龄整体偏大、人员流动性大，此现象在老旧小区尤其突出。而普遍存在的薄利乃至亏损局面，让许多物业企业生存都成了问题，遑论改善经营管理、提高服务品质。

　　其次，政府部门失职，对“小区内的矛盾”尚没有找到有效办法。上海物业管理行业协会副会长王志兴说，住宅小区管理涉及众多部门和专业服务单位；但住宅小区内很多事务和矛盾纠纷都超出了物业管理范畴。

　　近年来，许多地方也建立了由政府部门和专业服务参与的联席会议制度，但缺乏实质运转，不少管理、执法、服务止步于小区大门，一些跨部门、跨领域的复杂问题更是难以及时协调解决。

　　最后，业主失能，自治能力明显有待提高。南京市物业管理行业协会秘书长王利生说，业主反映集中的停车难、群租、违法建设、宠物扰民、堆物占道、高空抛物、物业公司服务不到位、居住环境和房屋维修等小区问题，相当一部分其实是业主自身造成的。（景灿）

来源：中国建设报