部分城市楼市回暖是否昙花一现？
今年前10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%再创历史新低，增速比1~9月份回落0.6个百分点，继续呈回落走势。虽然跌幅有所收窄，并无企稳迹象，仍不容乐观。且单月房地产开发投资同比已为-2.44%，连续三个月负增长，形势较为严峻。
10月房地产投资增速延续低增长基本符合预期，但较为疲弱。主要还是受到基数效应影响。一方面，土地购置面积维持在低位是导致房地产开发投资持续下滑因素；另一方面，三四线市场库存压力大，销售投资传导不畅，使得开发企业在市场上投资极为谨慎。
今年GDP增速“保7%”压力有增无减，作为国民经济的支柱产业，稳增长的“紧箍咒”下房地产已经疲态尽显。为不拖整体经济增长的后腿，低迷不振的开发投资增速或将倒逼政府出台更大力度政策。届时，房地产投资才能真正企稳。但限于企业开发趋于理性、政府供地愈发有序等因素，短期来看，房地产开发投资还将在底部继续调整，不会大反转。
1~10月份，房屋新开工面积127086万平方米，同比下降13.9%，降幅比1~9月份扩大1.3个百分点，大幅低于预期。10月新开工增速并未延续9月同比正增长。新开工走势从年初就一直处在低位徘徊，我们认为并不影响未来市场发展。主要基于三方面判断：从市场供求来看，若将新开工规模近似看作新入市项目总量，对比成交数据来看，前十月房地产供求比为1.34，仍处于供过于求的范围；从政府调控的角度来说，当前市场仍以去库存为主；从企业投资角度来看，低迷的新开工符合企业在市场上投资动作的谨慎预期。
1~10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1~9月份回落0.3个百分点，商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。面积和金额好转趋势双双放缓，使得一度出现回暖的房地产市场继续陷入调整期。
商品房销售数据放缓，统计局将其归结于三方面因素：第一，在前期政策刺激下，改善型需求集中释放，大户型以及豪宅销售较好，随着政策边际效应减退，以及需求过度释放后，刚改依旧成为市场主力。第二，一二线重点城市销售是全国的稳定器，大部分三四线或者说非重点城市销售下行则拖累整体销售增速放缓。第三，是基数影响。去年10月份当月销售面积下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点，使得今年1~10月份基数比1~9月份明显上升。
楼市回暖是否昙花一现？仅从统计局商品房销售数据来看，还言之尚早。目前市场仍是以刚性以及改善性需求为主，中高端需求短期的变化并不会对市场长远发展带来太大影响。另外，当下一二线城市销售仍较为强势，三四线城市也在货币化安置、公积金异地贷款等政策下，去库存脚步逐渐加快。而在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企势必将进一步加强营销力度，年底成交也将延续上升态势，今年成交量甚至会超过去年水平。（杨科伟、谢杨春）（作者单位系CRIC研究中心研究员）
来源：中国建设报
