小区停车大家谈 多措并举化解停车难
本报于今年5月21日和6月5日分别刊登了“物业收费大家谈”，小区业主、物业公司、律师、学者等社会各界人士，剖析了小区物业服务过程中的收费难题以及解决办法，引起社会广泛关注。
在此基础上，针对目前小区物业服务中另一纠纷比较集中的停车问题，武汉市住房保障和房屋管理局再一次组织讨论，就“小区停车”问题出谋划策。
小区停车难 怎一个“难”字了得
湖北水蓝郡物业管理有限公司 风采铃
随着城市经济的发展、现代化进程的不断加快，以及汽车生产成本和价格的下降且个人购车消费水平的提高，我国私家车数量快速增长。据估计，2020年我国汽车保有量将达到1.3亿辆，这些车辆将主要集中在全国各大中城市。随着汽车大众消费时代的到来，城市中停车难的问题日益突出，并成为当今社会的一大热点问题。
一、规划配比不足一位难求
目前武汉市各小区在开发商建设时规划停车位的规划比例一般为1：0.5或1：0.6左右。但是，由于近年来私家车的急剧增长，远远超过了小区配备的停车位，这是导致当前“停车难”最直接的原因。由于许多住宅小区过去在规划设计时没有从发展的角度充分考虑停车位和停车场，造成停车位配建比例严重不足，难以满足业主停车的需求。
建议以后新小区开建，停车位配套指标就必须达标。新建小区应当配备比例较高的停车位，小区道路宽度应当充分考虑车辆交会的需要，妥善处理停车用地和绿化用地之间的关系。虽然很多城市已提高了新建小区的停车配建指标，但这个标准也要与时俱进。现在有些小区居民家里不止一辆车子，因此这个指标再过一段时间说不定又落后了。由于住宅建成后一般有50年至70年的使用期，因此必须对未来车辆的发展数量有所预计，应当在设计规划中留出适当的发展空间，防患于未然。
二、车辆乱停乱放已成物业管理的“顽疾”
我们经常看到许多住宅小区里，大量机动车挤占小区的道路、场地，乱停乱放，不仅破坏了小区的整体环境，扰乱了公共秩序，而且引发了诸多矛盾纠纷，成为小区的一个不和谐音符。因此，如何破解住宅小区停车难问题，就成为摆在我们面前的一个民生安居课题。
通过对部分住宅小区的调查，发现到了晚上住宅小区“车满为患”，随意占用公共道路和场地乱停乱放，物业服务企业又束手无措，难以实施有效管理，由此引发诸多矛盾和纠纷，成为物业管理的一个“顽疾”。一是车辆的乱停乱放，对小区的公共道路和场地、绿化带等造成了损坏，不仅增大了物业管理的维护费用支出，而且也侵害了其他无车业主的利益。二是车辆的川流不息和无序停放，影响了小区的公共秩序和交通安全，威胁到业主的人身安全，尤其是老人、儿童的出行安全。三是车辆露天乱停乱放，容易发生车辆损坏和被盗窃现象，车主常常将责任归咎于物业服务企业管理失职，双方由此产生矛盾纠纷，影响了双方正常的服务关系。四是车辆产生的噪音和尾气污染影响了居民的正常生活，邻里之间经常因此引发纠纷。五是车辆乱停乱放堵塞小区道路，一旦发生火灾、或者有病人需要急救，消防车、救护车等车辆难以通行，影响了应急处置，将给人民群众的财产甚至生命造成不可挽回的后果。
三、业主拒交停车费
小区业主在接受物业公司服务的同时，还需遵守小区的公共规定，尊重物业服务人员的工作，这样社区才能和谐、融洽。对于部分业主拒交停车费，建议政府出台相关法规或政策，将个人在小区与生活相关的缴费（物业费、停车费、水电费等）行为纳入个人征信系统，约束个人消费诚信。
四、解决住宅小区停车难的对策与建议
（一）新建住宅小区停车位要配建到位
对于新开发建设的住宅小区，应根据小区建设规模，考虑居民现实需求和长远发展需要，科学合理规划车位，明确配建标准，逐步达到“一户一位”，要因地制宜，建设平面、地下或立体等多形式的停车场，既有效利用资源，又节约城市土地。
（二）有车位才能购车
汽车消费的超前与停车场经营产业的滞后是造成停车难的关键矛盾，因为车位增速跟不上车辆的增速。很多小区在交房后的前几年基本能够满足停车需要，但是随着时间的推移和车辆的不断增加，一段时间后都出现了车位告急的现象。可以考虑效法北京等大城市的管理方法，在购置汽车时应提供其拥有固定停车位的证明。
（三）鼓励扶持公共停车场建设
从促进城市现代化发展出发，将停车产业化作为现代服务产业来培育。针对公共停车场建设成本高、投资回收率低、社会资金投入积极性不高的现状，可以参照有关公用设施建设项目的优惠待遇标准，出台鼓励、扶持公共停车场建设的优惠政策，保证公共停车场投资有适度的盈利空间，从而吸引社会资金积极投资公共停车设施建设，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环。
（四）建立完善的停车管理法规政策
针对住宅小区停车管理，政府有关部门要尽快制定出台机动车停车场（位）建设、管理、经营收费等相关政策，形成比较系统、完善的法规政策体系，为住宅小区停车管理提供必要的政策保障。公安、交通等有关部门要将住宅小区车辆管理纳入日常监管范畴，对住宅小区车辆乱停乱放问题进行专项治理，加强住宅小区停车管理的日常指导、监督工作；物业服务企业要充分履行职责，制定切实可行的管理措施，严格控制外来车辆的进出和停放，引导和规范小区居民车辆有序停放，以完善的制度、优质的服务来促进住宅小区停车管理的健康发展。
总之，住宅小区停车难是一个社会问题，解决它并非一朝一夕，也不可能一蹴而就。“千里之行，始于足下”，只要方方面面共同努力，齐抓共管，住宅小区停车难问题一定会迎来“柳暗花明”。
小区共有车位资源业主应依约共享
全国人大代表、湖北得伟君尚律师事务所主任 蔡学思
近年来，随着社会经济的持续增长，人们的生活水平不断提高，全市机动车保有量大幅增加，小区内的停车位显得日益紧缺，机动车挤占小区道路和场地，进而引发堵塞消防通道等问题，严重影响了业主的生活质量及消防安全。依法处理好车位车库的所有权、经营权和使用权，对于充分维护业主的合法权益，打造幸福城市、建设平安小区具有十分重要的意义。
一、合理规划、充分配置，从根源上缓解供需矛盾
现阶段，武汉市大部分小区的现有车位早已无法满足业主的停车需求，供需矛盾日益尖锐，业主对于增设停车位的呼声日渐高涨。老百姓的需求应是管理部门的努力方向。一方面，新建住宅小区应注重规划引导。开发商在建设时应根据小区的规模，考虑居民现实需求和长远发展，科学合理地规划车位，明确配建标准，将停车位建设纳入小区建设规划，实现停车位与小区同步规划、同步设计、同步建设、同步交付。从2014年4月1日起实施的《武汉市建设工程规划管理技术规定》进一步明确了我市普通商品住宅的停车位配比。如果开发商未按新标准推进小区停车位配建，新建项目将无法通过竣工验收。另一方面，老旧住宅小区应因地制宜，挖掘停车潜力。对于老旧住宅小区，原规划审批的停车设施未改变用途、实际停车规模低于现行停车配建标准、无法满足小区停车需要的，可以申请新建停车设施。规划部门对于老旧小区新建停车位办理选址意见、建设工程规划许可和规划验收等应提供便利的审批手续。对于新建停车位的，在土地出让金、城市基础设施配套费等方面予以减免。只有确保停车设施的合理规划和充分配置，才能从根源上解决业主停车难的问题。
二、强化物业管理服务，充分发挥车位、车库的使用效能
在经营小区车位、车库过程中，物业公司应进一步提升业主使用车位、车库的舒适度和满意度。在实际生活中，业主往往倾向于选择地上停车位。这一方面是因为地下车库收费相对较高，但其中也不乏地下车库存在着设计不合理、设施不完善、管理不健全等现实问题。物业公司应当以业主的切身利益为出发点，与业主委员会充分协商，征求广大业主意见，优化配套、加强管理，进一步提升业主使用车位、车库的舒适度和满意度，避免车位、车库资源的闲置浪费，最大限度发挥车位、车库的使用效能。
三、车位、车库的所有权处置，经营使用应首先满足业主需要
我国《物权法》第74条明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《武汉市物业管理条例》第63条也规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。
根据“物尽其用”的原则，在保证小区业主使用前提下，可以许可小区业主以外的第三人临时使用。《武汉市物业管理条例》第63条就此也作出了具体的规定：在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
四、全体业主依法享有共有车位的收益权
我国《物权法》及《武汉市物业管理条例》均规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主大会决定或者业主共同决定应当根据约定共享场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有。全体业主对其共有的车位享有相应的收益权。对于物业公司收取的停车费，应当在扣除管理成本及合理利润后，剩余部分收益应返还全体业主，真正达到资源共享、利益均得。
妥善处理好小区停车设施的所有权、经营权及使用权问题关系到全体业主的切身利益。小区物业应该加强管理，理顺小区停车秩序；相关部门应当加大宣传力度，搭建合作平台，建立分工负责、协同配合的联动机制，大力推进专项核查整治工作。只有业主、物业公司、相关部门的积极参与及配合，才能切实有效地解决小区停车难问题，共同营造一个良好和谐的生活环境。
修建立体停车场 缓解停车难
湖北卓创德赛律师事务所律师 肖洁
一、背景
城市的发展，快节奏的生活方式和良好的经济环境，决定了人们的消费观念，拥有车子就像拥有手机那样成为生活中不可或缺的工具。据有关数据显示，截至去年底，我市机动车保有量已超过180万辆，根据车位与车辆1:1.2的配比标准，停车位的刚性缺口数量为40万个，小区的停车位空前紧张。小区内停车难的现象越来越严重，已经成为城市管理的一大难题。
二、话题
1、收益归谁
根据《物权法》相关规定，小区内土地使用权归谁所有，其土地使用权的收益就归谁所有。一般来说，当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区土地的转让成本。因此，小区土地的使用权归全体业主共有，收益也归全体业主所有。
2、物业收取停车费是否符合法律规定？
答案是肯定的，事实上物业只是受开发企业或业委会的委托，并不是停车费的收费主体。小区物业收取“停车费”的明细为汽车停放费和租金两项。汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。公共道路上划出的车位，在前期物业服务合同中如果已有约定，则按约定的方式对收取的停车费进行管理。若没有约定则由物业和小区的业主委员会自行商定收益的分配情况，正如小区公共区域的广告费一样。
三、如何破解
1、小区内合理规划
对于新建小区，规划初期应考虑停车配套。对于一些老旧小区，因车位规划数量较少，在不影响小区居住环境的基础上，可以将小区资源进行重新规划，比如斜停车位代替原来的直线停车位；还可以实行单行单停等。
2、建议修建立体停车场
传统的单层平面停车场已不能满足需求，立体停车场则能更合理、有效利用住宅区内土地资源。然而建立体停车场需要投资，停车场的管理维护也需要物业公司投入。因此，投资商、物业与全体业主应友好协商，合理照顾各方利益。
3、政府给予支持
政府可以在老旧小区附近建设公共停车场，或者协调推进机关企事业单位内部停车场向社会开放，推广分时、错时停车等，缓解居住区停车难问题。
物业公司该不该收取小区道路停车费
北京德恒（武汉）律师事务所律师 杨霞
不少住宅小区车位、车库严重不足，尽管物业公司采取了外来车辆一律不得入内等措施，住宅小区停车位仍然十分紧张，不少业主只得利用小区内能够利用的空地随意停放，较大程度地影响了住宅小区的整洁和美观。为此，物业公司为了缓解住宅小区内车位紧张状况，将住宅小区内行车道上划出了部分停车位，同时收取停车费，此举引起不少业主非议，有人认为停车费标准过高，有人认为小区内道路系业主共有，业主停车不应该收费。
笔者认为，一些物业公司为了替业主排忧解难，在不影响行车的情况下，将小区内的部分行车道划为车位出租，此举缓解了小区车位的紧张状况。但是好事应当办好，否则就会酿成纠纷。
首先，停车收费应当明确归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，该法第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《武汉市物业管理条例》第六十四条第三款规定，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。从这些规定看，停车收费，权属业主委员会。
其次，在住宅小区内行车道旁设立车位，涉及到路面占用与车辆看管两个方面，这与业主生活密切相关，但从法理的角度看，既然小区道路属于全体业主共同所有，那么小区道路是否被划作车位用于出租、收费均应由全体业主来决定。加上停车收费事关业主切身利益，物业公司应当征求业主委员会意见，业主委员会也应当支持物业公司从事正常的物业管理与服务工作，避免工作沟通不到位引起误解。
再次，物业公司收费应当符合相关规定。物业公司收取小区道路停车费是小区道路的出租费还是停放车辆的管理费呢，抑或二者兼有呢？该问题涉及到物业收费合法性的分析。实际上，小区道路设置车位，涉及路面占用与车辆管理两个方面，停车需要的是场地，车辆管理凝聚了物业管理人员的劳动汗水，理应涵盖场地租赁费与车辆管理费，从这个角度来看，物业公司收取一定费用无可厚非，但必须有两个前提，一是物业公司与业主委员会有约在先，授权或委托物业公司从事车辆管理，二是物业公司履行车辆看管业务，否则，收取车辆管理费不够合法。
停车位属于小区的服务设施，尤其是将小区道路划出来的停车位，更不能强调它的产业功能，不应当以赢利为目的。《武汉市物业管理条例》第六十三条第二款规定，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价。目前，我国物价管理政策发生较大变化，相关指导价管理方式不复存在。在这种情况下，政府部门更应当从实际出发，制定相应管理规定，使小区道路停车收费既合理，又合法。
武汉市地下停车位出让转让的有关建议
湖北中天鸿源房地产开发有限责任公司 黄志刚 彭建勋
近几年各种有关住宅小区地下停车位买卖、租赁、使用、收费纠纷不断，如何解决地下停车位的产权纠纷、增强开发企业地下停车场建设的积极性、有限开发利用土地等社会稀缺资源，不仅是我国房地产制度完善的法律问题、提升投资效益的经济问题，更是影响和谐社会构建的社会问题。
一、地下停车位的归属问题
第一，根据土地使用权属确定地下停车位的归属。第二，根据投资状况来确定地下停车位的归属。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，认为应当通过开发企业和业主的约定范畴来确定地下停车位的归属，没有约定的属于业主共有。地下停车位在使用上或构造上的独立性较强，除满足规划要求外，地下停车位的修建、投资大小等开发企业都是可以自主决定的，这就引出了上述的第二个方面“根据投资状况来确定地下停车位的归属”。2001年颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。从物权法的角度来看，在产权发生争议之后，也应当根据“谁投资、谁受益”的原则来确定产权的归属。住宅小区的地下停车位是由开发企业投资建设，故应由开发企业来处置。
非人防工程的地下车库产权归属争议发生在开发企业与业主之间，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，开发企业是按照规划要求建设小区地下车库，是地下车库销售之前的唯一出资人，对其出资建设的地下车库拥有所有权。
人防工程的所有权是属于国家还是建设单位的争议问题，我国《人民防空法》第二条规定“人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针”，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。因此，工程建造者的开发企业在出售之前就应当享有所有权。
二、武汉市有关地下停车位的现行政策及建议
目前武汉市有关地下停车位有所规定，但仅仅是方向性意见，具体可实施的产权交易或产权备案约定不清。2011年施行的《武汉市物业管理条例》第六十三条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。2003年武汉市房产局就房产交易与权属登记发证中的有关问题出台《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》[武房产〔2003〕106号]，明确关于商业摊（铺）位、车库（位）房产申请登记发证的条件。商品房销售中的商业摊（铺）位、车库（含单体车库、架空层车位、地下车位）（下同），办理房屋所有权证登记时，必须同时具备以下条件：在已审批的规划设计中有明确“商业”或“车库”用途的认定；必须符合房屋建筑面积认定的基本条件；必须具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致。
根据《城市地下空间开发利用管理规定》、《物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等相关法律法规，在借鉴杭州、深圳、上海等地经验，在武汉市现有地方性法规基础上，尽快完善有关地下停车位土地使用权方面的法律法规。对于地下空间的土地使用可以看作是将土地分割为地上及地下两部分，地上建筑进行地上建筑的容积率的计算，地下建筑计算地下建筑的容积率，也就可以为地下空间的可用建筑核发地下空间的土地使用权证。南京、深圳等地已核发地下空间土地使用权出让证书。因此，规划部门应根据规划要求，只要是开发企业合法开发的地下车位，就可以进行规划审批，国土管理部门为地下车位核发地下空间土地使用证书。另外，最重要的就是土地主管部门出台地下空间土地使用权登记的实施办法。
针对目前停车位严重不足的情况，解决该问题的根本，在于鼓励停车位特别是地下停车位的建造，而地下停车位的建造成本较高，开发企业要能收回部分投资，地下停车位必须能实现产权登记备案，能实现停车位出让，停车位出让的前提必须是其产权明晰，产权属于开发企业的停车位开发企业才有权出让，其收取停车位出让费用也就合理合法。只有允许停车位转让的市场化，才能充分调动各方面建造停车位的积极性，从根本上解决停车难的问题。
做好小区停车服务 提升业主满意度
武汉丽岛物业管理有限公司 巩大明
近年来，随着车辆普及，城市交通日益拥堵，城市公共泊位、小区停车泊位已不能满足居民需求，停车难问题也成为物业服务中业主最不满意的因素之一，停车纠纷层出不穷。为避免停车纠纷，物业服务企业应做好以下两点：
一、完善小区交通设施，做好安全提示
在小区主要交通干道设置限速提示、行车方向指示和弯道减速装置，提醒车主在小区减速行驶，防止车辆在园区行驶车速过快导致人身伤害。禁止在弯道或人行道口停车，设置反光隔离桩。车辆停放在弯道或人行道口，可能导致驾驶员视线受阻造成交通事故，容易造成其他车主或业主的不满，个别激进人士可能故意划车。禁止车辆停放在井盖和绿化带上，物业要做好物理隔离，以免导致绿化被破坏影响美观，造成绿化维护投入的提高。人行道、宅前道口在不影响消防安全情况下设置路障，否则有些车主将车开到人行道和宅前道，堵塞行人通过、破坏路面，造成维护成本增加及业主投诉。在小区入口设置电子显示屏，强化业主对园区路面车辆停放饱和度的关注。当园区车辆停放饱和后要及时采取分流措施，否则当车位饱和后，依旧放行可能导致侵占绿地、堵塞消防通道、堵塞交通或擦碰。地下车库入口应设置防汛沙包或挡水板，排水沟定期清理，防止汛期造成淹水事故。
地下车库雨季要经常启动风机通风，以免潮湿地滑，造成车辆、人员伤害。
二、完善车辆管理档案，加强日常管理服务
完善小区业主车辆信息台账，有利于保安人员对违规停车进行及时有效的清理和疏导，减少因车位被占导致车主不满事件的发生。当有车辆进入小区时，保安门岗需对车辆外观进行大致检查，有无擦痕等并做好记录；提示临时卡车主不要占用别人车位。门岗对进出货车及中型客车都必须开门检查，以免有违禁物品进场或贵重物品被带出小区。保安巡逻岗在巡视时要密切注意是否有业主用绿化用水、消防水或景观池的水洗车并及时制止，否则容易导致其他人效仿，难以管理。及时引导有车位的车主将车停放回车位，如有车位的车主未将车停进自己的车位，将导致临时车位紧张。另外，保安巡查时要对车窗有无关闭等重点关注，并及时提醒未关车窗的车主，防止被盗的发生，提升业主对物业服务的感知度。引导车辆车头向外停放，有利于在紧急情况时撤离，但车位离住户窗户、阳台较近时建议车头向内，减少尾气侵害。
物业服务企业要做好小区车辆安全宣传，营造小区安全行车环境，评选“社区行车安全大使”，倡导文明出行。做好日常车辆管理方面的人性化服务，比如夏天增加降温措施、冬天增加防滑措施等。
小区的车辆管理好与坏，业主能切身感受，也影响业主的满意度，物业公司一定要高度重视，多想办法。（马振华、彭建中）
来源：长江日报
