不可轻视房地产局部泡沫
近日，北京、杭州、苏州同日出现地王，让人觉得眼前土地市场的火爆情形与2010年春如出一辙。地王频出说明房企对后市有着非常乐观的预期，其背后必然有强大的资本力量在推动。
事实上，当然土地市场火热是结构性的，品牌房企力图重回一线城市，以致今年以来京沪土地市场疯狂，地王的刺激效应很快会传导至新房和二手房市场，邻近区域住房定价将水涨船高，这进一步加大了房价上涨的预期。
这时，一些专家学者也耐不住寂寞，有的抛出“一线城市房价无泡沫”，还有的喊出“北京房价没有下降的任何理由”等，市场、开发商、购房者乃至学界一致看涨，而市场有时候往往会在人们都普遍认为形势一片大好的情况下出现突然逆转，如2007年和2010年市场阶段性过热，房价触顶，随后2008年和2011年出乎意料均出现不同程度的降温。
“刚需决定论”其实是伪概念，“由于刚性需求的存在，一线城市房价未出现泡沫”也明显站不住脚。房地产泡沫本质上是金融泡沫，与资金流动性及宽松的信贷有关。一旦经济与金融环境出现重大调整，波动将难以避免。以香港楼市为例，其供需紧张状况甚于京沪，如今当金融风暴预期再度来临，市场普遍认为美国退市将导致资产重新定价，泡沫将再次被刺破，因此需求不是决定因素。
作为一种金融资产，房产伴随其周期性波动的影响以及房地产周期自身的作用，没有不破的房地产泡沫，只是时间早晚与相关因素是否全都具备。
就全国而言，目前楼市正呈现出冰火两重天的局面。局部房地产泡沫破裂屡见不鲜，鄂尔多斯、温州、神木、营口等地仍在泡沫破灭中苦苦挣扎，这并非偶然。还可以预期，在盲目的“造城热”过后，将会有更多的三四线城市出现泡沫破灭的局面。神话一个个倒下，不过“只有当潮水褪去时才知道谁在裸泳”，只有当泡沫破灭时，人们才会看到它的严重性。
当前一边是一二线城市地王遍地开花，另一边精明的李嘉诚在卖北京、上海及香港的物业和资产，转向欧洲，其中的玄机不言自明：虽然一二线城市房地产泡沫仍处于累积扩张阶段，短期内不太可能破裂，但伴随本轮房价快速上涨及跳涨，地价与房价相互推动攀升，种种迹象都表明楼市将呈现恶性循环的发展趋势。
纵观30年来的发展历程，房地产周期波动和经济周期同样具有规律性，难以避免。过去10年，房地产短周期与政策性周期共存，不过人们对于周期规律缺乏客观的认识，随着房价几次报复性上涨，固有信念被颠覆。由于担心房价继续暴涨，因此引发非理性的判断与行为，从而出现越涨越买，越买越涨的怪圈，若不能有效地调控预期，泡沫由此会越吹越大。
当前楼市仍处于上行通道，伴随地王频现，房价上涨预期依然很强，不过本轮房屋成交量和价格环比增幅在3月高峰已过，近半年来价格环比涨幅持续收窄，房价上涨势头已有所放缓。预计年底，最迟明年一季度本轮房价触顶是大概率事件。
如果没有重大意外因素出现，那么明年房价依惯性还会在高位持续，而一二线城市与三四线城市的分化也将会持续，不过即便不出台严厉调控政策，就其发展轨迹与周期规律而言，明后年楼市逐步降温、盘整将难以避免。
基于保增长和地方债压力下，今年宏观经济及各地方财政对房地产的依赖度不降反升，局部地区住房供不应求以及楼市周期性复苏上行，这是房价得以持续走高的重要原因。与此同时，楼市调控正在从过去10年行政性主导向以土地、金融和财税改革为核心的市场化调控方向转变，只是仍处在筹划布局阶段，其效力显现还有待时日。
解铃还须系铃人。如今房地产中长期发展的顶层制度设计呼之欲出，长效机制的出台与落实事关行业健康平稳发展，也关系着广大民众的福祉。今年楼市和天气一样火热得超出预期，不过秋天总会如期而至，我们期待着房地产长效机制早日出台并施行，如一阵阵秋风扫去这楼市夏日般的炎热。（冯国亮）
来源：中国建设报 责任编辑：陈方
