“稳定住房消费”开始加速
3月20日住房城乡建设部部长陈政高在“全国加强住房公积金管理电视电话会议”上对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，各地要进一步统一思想，提高认识，增强工作的主动性，加大工作力度，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。
3月25日，住房城乡建设部、国土资源部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设、加大市场秩序和供应实施监督力度四个方面，全面贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求。
上述消息一出，很快便成了舆论关注的焦点。对此，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会秘书长、原住建部政策研究中心处长赵路兴在接受中国建设报记者专访时表示，按惯例，每年的全国“两会”结束后，各部委和地方政府都将根据《政府工作报告》出台相关的操作细则或调整完善现有政策。“这些措施都是对2015年《政府工作报告》中明确提出的‘继续推进住房公积金领域改革’、‘稳定住房消费’、‘坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展’精神的具体落实”。
发掘公积金潜力
“两会”后出台的房地产新政中，公积金贷款政策的调整无疑是步伐最快的。从已经公开的信息中，除福建、宁波、济南、国管公积金等已出台的细化政策外，上海、山东、惠州、广州等省市也正在积极酝酿中。对此，中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示，公积金历来是房地产微调的“先期部队”，虽然人群覆盖面有限，却预示着未来的政策取向。
住房公积金涉及每一个缴存职工的切身利益，职工对其总体情况、资产风险、产生效益等都有知情权和监督权。陈政高部长特别提出，住房公积金信息披露制度要进一步完善。针对公积金的使用效率问题，他强调，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限，用好用足公积金。各地还要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。从去年到现在，住房城乡建设部会同有关部门，已两度出台公积金新政，让公积金的使用更为便利。
为进一步释放合理的自住和改善住房需求、促进房地产市场平稳健康发展，中央部委在行动，地方政府也在积极跟进，除已发布新政的省市外，预计后续会有更多的省市发布类似政策。3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房，首付降低至两成。24日，杭州市相关部门发布通知，自4月1日起，杭州将重启“公积金转商业贴息”贷款方式。惠州市住房公积金管理中心相关负责人也表示，惠州公积金贷款正在酝酿“认贷不认房”新政，或将于下月出台。此前，福建省首个以省为单位出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，要求对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。济南市也做出了类似规定，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米含以下的商品房首付比例为20%。山东省住房和城乡建设厅23日表示，今年年底前，山东省将全面推行公积金异地贷款业务。
针对公积金新政的不断出台，同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些措施可以提高公积金的使用效率、降低购房者成本，在短期内可以有效刺激需求入市，但总体来看，当前住房公积金政策的支持力度对于楼市成交的刺激有限。对此，赵路兴表示，稳定住房消费的目的并非刺激楼市，而是通过稳定供需结构、供应体系，充分发挥市场机制的力量，从而达到稳定合理的住房需求的目的。
加码分类调控
3月25日，住房城乡建设部、国土资源部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，优化住房供应套型结构、制订未开发房地产用地的用途转换方案以及为加大市场秩序和供应实施监督力度部门联合行动被业界视为亮点。
在土地供应方面，《通知》明确指出“住房供过于求的（省市），要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”，“对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”。
德佑链家研究部总监陆骑麟在接受中国建设报记者采访时表示，该项规定显然是在落实中央“分类指导、因地施策”的调控原则。近年来，不少中小城市由于地方政府严重依赖土地财政，导致土地供应过量，随之而来的便是房地产建设规模盲目扩大，大大超过了当地居民的实际居住需求，造成了商品房的闲置，尤其是一些缺乏产业支持的新城区。这样的情况频繁出现，极其不利于房地产市场稳定健康的发展。因此，对于这类供过于求的城市，适当减小其土地供应和住房开发建设的规模是完全必要的。不过，由于近年来供过于求的情况已经较为严重，因此开发商在一些中小城市的拿地意愿大为降低，即便没有政策限制，中小城市土地供应被迫减少也是大势所趋。
针对《通知》中“优化住房供应套型，促进用地结构调整”、“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”等方面的表述，亚豪机构分析认为，这条规划为滞销地块及项目提供了新的机会。此前开发商拿地后面临市场风险，只能通过调整产品类型及定价的方式适应当前市场形势的变化，如果市场全线低迷，且价格调整余地不大，无法激发购买力的话，项目只能暂时搁置，等待市场有利时机的到来。而项目上市后如果遭遇滞销，能够调整的余地则更小，只有通过价格和营销手段来打开市场。而《通知》颁布后，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。
《通知》还首次明确提出“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构”。在联动监管方面，今后，房地产开发企业在开发和交易环节中有严重违法违规行为或违反有关资质管理规定的，国土部门可根据住建部门信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买；在土地市场中有违法违规行为的，住建部门可依据国土部门信息予以处罚，情节严重的，依法注销其资质证书。
赵路兴认为，这为多渠道筹措保障性安居工程房源和缓解市场供需矛盾提供了一种全新思路，上述政策的出台以及接下来各地执行细节的落地，对于改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。与此同时，对于那些准备在细分市场大有作为的开发商而言，可以利用上述政策利好机会，实现地产X产业的发展模式转型。市场嗅觉敏感的开发商早就展开了行动，尤其是2014年下半年以来转型势头迅猛。如今，有了政策的明确支持，预计几年内房企转型细分市场精工细作的步伐会进一步加快。（刘宏伟）
来源：中国建设报
