全面提升湖北物业服务管理水平
本网讯 7月28日，湖北省十二届人大常委会第二十三次会议表决通过了《湖北省物业服务和管理条例》（以下简称《条例》），将于2016年10月1日正式实施。8月2日，湖北省住建厅党组书记、厅长李昌海在《湖北日报》发表题为《抓好<条例>贯彻落实 全面提升我省物业服务管理水平》的署名文章。他在文章中指出，《条例》为规范湖北物业服务管理、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进物业服务市场健康发展提供了重要的法治保障。全省各级房产行政主管部门要认真做好《条例》的学习宣传，切实抓好贯彻落实，全面提升湖北物业服务管理水平。
文章要求，要通过有效的宣传，让广大群众理解、支持并积极参与物业服务管理活动，依法行使权利、履行义务。各地要结合实际情况，尽快出台相关的配套政策措施和规范性文件，进一步完善相关规章制度，细化具体措施和办法。
文章指出，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。要针对业主委员会成立难、运行难以及不作为、乱作为等情形，立足现实，深入调研，创新思路，抓紧从制度层面完善业主大会制度，推进业主大会及业主委员会的建立与良性运转。
《条例》规定住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，并授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责监督管理。《条例》规定住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决。在发生危及房屋安全和人身财产安全等七种紧急情况时，房产行政主管部门应当开通“绿色通道”，即时核准。这是《条例》对住宅专项维修资金快捷安全使用的制度创新，对于解决物业运行维护中的资金难题具有十分重要的现实意义。相关管理部门要深入学习领会，进一步完善监管运行措施，将这一创新举措落到实处。
《条例》规定规划停车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内业主共有停车位的分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。车位、车库配置不足既是物业管理的难题，也是社区综合治理的难点。对此，房产行政主管部门要加大监管和执法力度，督促科学统筹，合理安排，公平使用与管理。
《条例》明确住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，报房产行政主管部门备案，并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，还应当征得半数以上业主同意。这是对业主权益的有力保障。各级房产行政主管部门要积极促进招投标平台建设，出台相应管理制度，坚决贯彻《条例》要求。
《条例》规定前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。物业服务费用由合同约定，原则上由业主承担；物业服务企业应当公示收费项目、收费标准、收费方式等。但是，部分业主对物业服务的有偿性认知不足，少数物业服务企业收费行为不规范依然存在。这就要求相关监管部门要借《条例》颁布之机，加大宣传力度；在日常的市场监管中，严格依法行政。
《条例》创新思路，建立物业保修金制度，统一交存比例，统一交存期限，统一管理机构，统一使用流程。物业保修金制度是房地产开发质量保修制度的延伸和发展，是督促房地产开发企业落实房屋保修制度的有力举措。《条例》授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责物业保修金的监督管理，相关管理部门要加紧制定管理办法，并贯彻落实。
对配套设施设备老化或不齐全的老旧住宅区，《条例》明确要求县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，结合棚户区改造，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务，提高老旧住宅区物业服务和管理的覆盖率。
李海昌在文章中强调，全省各级房产行政主管部门要主动加强统筹，协调城管、公安、工商、环保、卫生、规划等部门，加强物业管理区域公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用安全等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，形成物业服务活动顺利开展与和谐社区建设的合力。要进一步规范物业服务市场，严格查处物业服务活动中的各种违法违规行为。要带领物业服务企业探索多种经营和产业延伸，不断提升业主的服务体验和居住幸福感。
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