商品房预售资金监管制施行 能否切中要害
被视为新一轮调控中“直扼开发商喉咙”的商品房预售资金监管制度，近期在一二线高房价城市纷纷提上日程———
11月17日，杭州出台商品房预售资金监管细则;12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将施行;而在此前，深圳、成都等地也已出台了相关明确规定。记者近日从南京市住房保障与房产管理局获悉，实际上在今年8月初南京已开始低调运行，目前，该市8月1日起申领预售许可证的商品房项目，均已实行了预售资金监管。
所谓商品房预售资金，是指房地产企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人、由购房人按合同约定支付的预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
以往，预售资金在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和方式均由开发商支配。有开发商向记者透露说，在未进行预售资金监管前，开发商可以随意支配这笔钱，或用于偿还银行贷款，或竞买土地。最极端的现象是，有开发商携款而逃，留下“烂尾楼”，让购房人的购房款打了水漂。
“其实在2008年1月，我们就已要求所有在售楼盘设立预售资金监管账户，但当时并未强制要求。”该局产权市场处相关人士透露说。
今年8月，南京出台新版《商品房预售方案》，其中第五款明确规定，开发商必须填写本次所售楼幢预售资金的监管银行、监管账号以及监管资金总额等，并保证这笔资金优先用于监管项目的后续工程建设，承诺不挪作他用。
“我们要求所有楼盘开盘前，必须如实申报《商品房预售方案》，否则无法申领预售许可证。”这意味着包括预售资金在内的一系列楼盘预售行为，进入主管部门强制监管的范围。
与此同时，开发商的预售方案须在销售现场公示，并在官方网站“南京网上房地产”进行公示，充分接受公众的监督。
记者打开城南楼盘“金地自在城”11月15日申报的一份商品房预售方案，其中明确标注，该楼盘本次申报的2-3幢、3-1幢、3-2幢楼房的预售资金监管银行为中行南京城南支行，监管账号为 802253385308093001 ，监管资金总额为 4642万元。方案写明，“预售资金将优先用于后续工程建设，我司承诺监管额度内的预售资金，保证不挪作他用。”
新近开盘的城北新盘复地新都国际，在其申报的商品房预售方案中也注明，所推出的03-01、03-12 幢楼房的预售资金款监管银行为农行南京新街口支行，监管账号为113001040212278，监管资金总额9561.84万元。央企保利在河西的香槟国际，也为其11幢、16幢、19幢申报了预售资金监管银行及账号，监管资金高达1.0308亿元。
相关人士表示，房管部门正细化监管手段，将房管数据库与银行系统全面对接，不久之后，预售款将有望直接升级至账户由政府“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金，都需经过房管部门审批，资金只能用于指定楼盘的后期建设。“今后，购房人交款的过程中，不让开发商直接碰钱。”
“第三方监管”的介入，将极大提升购房资金的安全。而业内人士更普遍地解读为，这是政府持续收紧楼市、强化调控的手段。
“除自有资金外，开发商两大主力资金来源就是预售资金和开发贷款。开发商的自有资金最多占三成，从2006-2009年的统计看，预售资金占房地产开发资金来源比重达四成，实行监管后，意味着开发商四成资金将从‘活钱’变‘死钱’，资金压力无疑将加大。要尽快盘活现金流，最直接的办法就是降价跑量。”苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。
预售资金监管的另一利好是，在督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程后，捂盘惜售现象有望减少，商品房供应量有望增加。 (来源：新华网)(责任编辑：熊敏)
