湖北省建设信息中心

    我国经济基本面还是比较稳定,随着农村经济改革深入、城镇化进程有序展开,未来的商品房需求仍将有很大潜力

    2008年房地产市场萎缩比较明显,进入观望调整时期

    受国内外不利经济形势的综合影响,广东省房地产市场在2008年总体上市场萎缩比较明显,经过前几年的量价齐增之后进入到观望调整时期。从2008年前3个季度的统计数据来看,广东省的经济运行呈现放缓态势,国内生产、全社会固定资产投资同比增幅均有回落,房地产完成开发投资同比增长25.8%,但比全国平均水平低5.4个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.0%,比全国平均水平低2.9个百分点。房地产开发到位资金2744.23亿元,同比增长仅4.1%。从资金来源看,自筹资金同比增长三成,外资下降三成,销售回笼资金下降一成半。商品房施工面积方面,同比增长21.7%,新开工面积、竣工面积分别增长2.4%和4.4%,其中,住宅新开工面积下降1.4%。前3季度商品房销售面积同比下降24.8%,销售额下降25.2%。商品住宅均价5803元/平方米,同比基本持平。市场消化方面同比均为负增长,反映市场活跃程度不够,吸纳能力较差。

    只要政府科学管理,业界诚信经营,需求者理性消费,房地产市场可以逐步恢复

    无需否认,当前的市场相对是艰难的,这值得我们认真反思。

    首先,经验教训的汲取。国内外房地产市场乃至经济整体都表现出具有一定规律的客观周期性,但更多的波动却总是有人为因素在起作用。应该认识到,2005年—2007年期间华南房地产市场的超常价格增长就有不少炒作成分,更有投机购买者、发展商、中介机构甚至某些政府部门的推波助澜,待政府主管部门发现问题的严重性之时,又病急乱投医,仓促治理,相关政策手段难免头痛医头、脚痛医脚,缺乏全面把握与客观科学。

    其次,科学管理方法的追求。房地产市场交易本质上是商业行为,政府不宜过多干预,对市场的管理更多应该体现在信贷支持和土地供应的调节、市场规则的制定及维护、基础信息的透明、消费者权益的保护等方面。按照目前的土地制度,作为国有土地的唯一供应者,政府可以在土地供应与资金利率方面调控供需关系,前者主要是地方政府的职责,而后者一般由中央政府把握。从目前的情况看,我们的土地供应还存在一定的短视性和随意性,缺乏科学规划,长远控制,无法依据市场需求进行有效调节。应该逐步应用计量分析模型,科学预测未来市场走向,从而为土地供应提供一个客观有效的标准,起到宏观调控市场和稳定发展的作用。

    第三,进一步发展的机遇。应该看到,我国虽然受到国际金融风暴波及,但经济基本面还是比较稳定的,随着农村经济改革深入,城镇化进程有序展开,未来的商品房需求仍将有很大潜力。房地产作为关联性大、带动性强、社会影响深刻的产业,对刺激经济,拉动内需肩负着重要的使命,只要政府科学管理,业界诚信经营,需求者理性消费,我们的房地产市场应该可以逐步恢复,拥有一个健康发展的未来。

    开发商开始寻求稳健和谐的发展方式,消费者开始寻找市场价格的平衡点

    由于目前市场形势并不明朗,正面因素和负面因素相互交织,2009年的市场前景还是充满困难的。这就需要政府有关部门整顿协调,迎难而上,坚持保障、市场两手抓。在保障方面着力解决重建轻管的问题,全面摸清居民收入和资产分布情况,合理确定可以享受保障的标准,认真研究保障准入、享受年限与超限退出的操作程序,科学预测未来发展趋势,逐步探索出一套行之有效的管理机制。在市场方面,则应该充分利用社会智库的力量,重点抓好土地供应。土地是根本、是龙头,需要科学预测,全面规划。另外,还有必要规范市场,尊重市场本身的客观规律,减少不必要的人为干预,可以逐步完善市场机制,树立信心,从而建立健康稳定的房地产市场。

    经过这一轮低潮的磨练,我们都锻炼得更加成熟与坚强。可以预期,2009年房地产市场仍是具有潜力的,一些有思想的开发商已经开始反思以前盲目扩张、冒险追利的行为,寻求一种稳健和谐的发展方式,大多数潜在消费者也在调整心态,寻找市场价格的平衡点。由于我们的城镇化步伐仍在继续,经济增长仍有望保持,相信2009年广东的房地产市场表现可以好于2008年。 （作者系华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长、教授）（来源：《南方日报》）