新型城镇化：房地产企业的机遇与变革
目前，对房地产市场的宏观调控面临进退两难的局面：一方面由于前两次经济刺激政策的影响，房价尤其是一、二线城市房价高企，城市居民购买能力接近极限；另一方面，工业企业产能严重过剩、产业结构不均衡，房地产行业成为国民经济资产泡沫的蓄水池。
房价继续无序上涨只会使得行业整体越来越偏离市场的正常规律；房地产市场的严格调控又可能引发资产泡沫破灭，导致通胀。
在此背景下，城镇化建设是新一届中央政府着力推进的一项经济社会发展的重大举措。
背景
从目前形势看，市场主导下的新型城镇化建设必将成为目前保持宏观经济稳定的最有力手段。对房地产企业而言，以“人”为中心的城镇化为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，释放农民在城市的购房需求；同时，集体建设用地的流转保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。因此，农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，掀起中国房地产市场的第二波高潮。因此，新型城镇化战略是一个有利的发展机遇。
与此同时，“将市场作为资源配置的主要手段”也将造成房地产企业的两极分化。一线品牌房企在进行着市场规模化、运营高周转、产品细分化、融资多元化的扩张经营，依靠成熟的产品线、完善的运营系统、强大的研发团队和融资平台，占去越来越高的市场份额；另一方面中小房企则面临着缺资金、缺土地、缺平台、缺人才的发展困境，发展空间被极大压缩。因势利导，房地产企业的转型发展成为必然。
变革
一、必须认真回应市场要求
以市场作为引导房地产行业发展的主要手段，意味着房企必须按照市场的需求提供自己的产品。必须着眼于城乡之间、各级各类城市之间、不同地域、不同收入水平群体之间对于住房的多元化需求来制定价格、提供产品。未来的市场竞争中，资金密集、政府资源、企业规模等都不能为房企发展提供核心竞争力，只有准确把握市场需求脉搏的企业才能在新的机遇面前壮大和发展自己。
二、从住宅地产商向产业地产商转型
回顾西方发达国家的城市化历程，都是产业聚集后的人口自然聚集的城市化。没有产业支撑的城镇化是不可持续健康发展的。要实现产业的发展，房地产的转型创新必然要走产业结构调整、与新兴服务业发展相结合的路径。房地产企业通过开发建设软件园、孵化园、研发楼、办公楼、工业厂房、物流仓库等产业地产，锻造整合资源的平台、提供服务运营功能和金融支持功能。最终为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到共赢的支点。
三、向多业态城市综合运营商转型
房地产业作为重要的民生产业，要在保障房建设方面投入更多的力量，保证城市工薪阶层和农民工“居者有其屋”。与此同时，要满足城镇居民不断增长的物质和精神文化需求，开发建设集休闲、娱乐、购物于一体的商业综合体、医疗服务、养老公寓等地产项目。由单一物业形态开发商，转向保障房地产、商业地产、产业地产、养老地产与旅游地产等多元整合，综合开发与持续经营的综合运营商，以“配套”带动区域经济发展。而这些产业和服务的引入，必然将为房地产企业带来新的盈利点。
四、从一二线城市向小城镇深度发展
在目前一二线城市竞争激烈、限购从严的情况下将城市地产开发的成熟理念带动我国城镇化建设发展，参与到小城镇的发展建设当中，为房地产企业拓展更广阔的发展空间。转战小城镇并不是一味复制一二线城市项目的产品和营销手段，而应该通过了解当地居民生活习惯、购买偏好与行为，调整产品、放低姿态、因地制宜。（卢新海）（华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任）
来源：湖北日报 责任编辑：刘姝
