武汉：营改增首个工作日 二手房交易升温
100万元住房税负降低2400元
营改增首个工作日 二手房交易升温
昨日是我国营业税改征增值税试点全面推开的首个工作日。武汉二手房交易持续春节后的红火，昨日仅市房产交易中心过户量达158笔，比上月日均交易上升约5%。
8时30分，记者来到武汉市房地产交易和登记发证中心，大厅内已排起几十人的长队，胡先生成为当天第一个交易者。按“营改增”政策，转让不动产由缴营业税改为缴增值税。胡先生将江岸区世纪家园小区的一套车库卖出，交易评估价16.6万元，按进销差额缴纳增值税4030.24元。江岸区地税局驻该中心窗口人员解释，按新办法，较原来的营业税政策少交几百元。听闻此讯，胡先生满脸笑容。
据国家税务总局公告，转让不动产和个人出租不动产的增值税由地税部门代为征收。该市地税局总经济师肖才茂说，新税政实施后，二手房交易的税收政策总体保持平稳过渡，但有两个变化。一是计税依据调整，税负降低，二是工作流程简化，原来部分税款由房管局代征改为全部由地税直征。
该局举例，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年（含）的，免征增值税。如某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元÷（1+5%）×5%=4.76万元，少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。
肖才茂介绍，去年该市二手房成交8.36万套，缴纳营业税及附加共计14.64亿元。实行“营改增”，预计将有大量个人因税制变化而降低税负。此外，为方便纳税人，经房管、国税部门配合，全市设立了145个代征点，以利纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票代开。（江萌、黄磊、俞军、胡光华）
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房屋租赁迎来税改红包 租金涨跌仍看市场脸色
“营改增”后，房屋租赁迎来税负降低的利好。
武汉市国税局副局长陈彬说：“本次改革首次将不动产的进项税额纳入抵扣范围，大大降低了税负，有利于企业减费降价。”
不动产纳入抵扣致税负大减
本次“营改增”政策规定，今年5月1日后取的的不动产，以及不动产在建工程，其进项税额可分2年抵扣。
该市国税局货劳处介绍，此政策对新购房地产的纳税人极为有利。如某企业购入价值1000万元的房屋用于出租，每年租金100万元，则进项税额为99万元，销项税额为9.9万元，进销相抵后，应缴增值税为负数，即不用缴税。
对5月1日前已有的存量房产出租的，因计税依据调整，税额也有略有下降。税务人员举例，以企业出租房屋年租金100万元为例，应纳增值税为4.76万元，比原营业税税额少0.24万元。
有利规范租赁市场
税务人员分析，房屋租金也可开具增值税发票用于下游抵扣税款，承租方可要求房东提供由税务局开具的发票，有利于规范市场。
晋合物业管理公司武汉分公司财务负责人陈女士表示，目前公司为高管人员在汉租房，已要求出租方提供发票，不仅出租方要照章纳税，对承租方内部核算成本也有帮助。
价格涨跌取决于市场
实行“营改增”后，普遍降低租金税负，会否使得商业地产旺销，租价下降？
中国指数研究院华中研究总监李国政表示，税改降低了增值税，但房东还需缴纳房产税、所得税。税收只是影响价格的一个因素，商业地产销售和租价主要还是取决于市场。
目前，武汉住宅市场火爆，商业地产则波澜不惊。据武汉市房管局统计，目前，武汉人均商业面积已达到3平方米左右，远超香港人均约1.52平方米的水平。截至去年底，武汉商业楼盘和写字楼库存已分别达600万平米和400万平米。
李国政分析，优质的商业地产，开发商一般会自持，房价、租价还会上升，但一般性的街区商铺、写字楼，已出现结构性过剩，需求空间有限，很难出现大的增长。（江萌、黄磊、叶翩、陶鹏宇）
来源：湖北日报
