“宏观审慎管理”背后的房地产金融风险
央行上海总部日前公布，为实现上海市房地产市场持续健康发展，防范系统性金融风险，充分发挥市场利率定价自律机制作用，制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理。
与之不谋而合的是，近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也在转向。
“权威人士”的表态并不是空穴来风，在中国经济“供给侧”改革转型过程中，宽松的货币政策开始适度收缩。对于上海来讲，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，也就意味着上海房地产金融的相关政策预期也会收缩，包括开发贷款、个人按揭贷款，以保证市场平稳健康发展。
从美国来看，美元已进入加息通道。预计未来1～2年，中国外汇储备有可能降低至2～2.5万亿美元，未来国内资金还会继续“外逃”。这对于今年下半年及2017年中国房地产市场来讲不是一件好事情。此时，对市场敏感度较高的上海楼市有必要进一步加强风险管理。
央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。
此外，央行上海总部4月18日发布的数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。
表面上来看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨。但是，这背后潜在的金融风险也在积累：“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海房价必然面临下降趋势。对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险也会增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？肯定是开发贷款、个人按揭贷款。
从3月25日出台的“沪九条”楼市新政内容来看，上海在个人按揭贷款方面已经开始收紧。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且对相关公司做了严厉处罚。
这说明，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上海楼市即将步入调整期，此时，央行上海总部启动上海房地产金融宏观审慎管理系统，对占上海信贷总量1/3的房地产金融活动实施全方位监测与管理，也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险。
接下来，预计央行上海总部将继续加强房地产市场监测分析，运用好房地产金融宏观审慎管理工具，努力促进上海房地产市场和房地产金融平稳健康运行。（张宏伟）（作者系同策咨询研究部总监）
来源：中国建设报
